一、总论
（一） 工程概况
1．项目名称：济南市五顶茂岭山庄住宅小区
2．建设地点：济南市工业南路562号
3．建设单位：开元房地产开发公司
4．工程概况：项目占地24900㎡,总建筑面积42600㎡,其中小高层住宅23600㎡,多层住宅16800㎡。工程总投资13730.07万元,每平方米造价3223.02元。
5．资金来源：企业项目资本金 2000万,不足部分由商业银行贷款及预售房款解决。
（二） 可行性研究报告编制依据
1.开元房地产开发公司与济南市第五化工厂签订的《国有土地使用权转让合同》；
2.济南市规划设计院《工业南路沿线控制性详细规划》；
3.济南市建筑工程学院设计研究院《“五顶茂岭山庄住宅小区”项目初步规划方案》；
（三） 可行性研究报告研究范围
根据项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
（四） 可行性研究结论
根据收益计算,税后项目的财务内部收益率为13.37%,财务净现值（Ic=12）107.03万元,投资回收期3.97年,其经济效益良好,项目可行。
（五） 主要经济技术指标 （见表1）
（六） 存在问题和建议
从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时对初步确定的住宅户型和功能标准做进一步的市场调研,要根据市场变化做出更为准确的市场定位。
二、市场分析与营销战略
（一） 济南市当前住宅市场分析
济南市住房市场的发展状况有以下特点：
1. 政策的效应作用非常显著；
2. 市场比较明显地处于景气状态；
3. 个人购房比例大幅度提升（如图1所示）；
4. 商品房以“白领阶层”和私营企业主为购买主体。
表1 项目经济技术指标
序 号 | 项 目 名 称 | 单 位 | 指 标 |
1 | 总占地面积 | 平方米 | 24900 | 工程可行性研究报告
2 | 总建筑面积 | 平方米 | 42600 |
3 | 建筑容积率 | 1.3 | |
4 | 绿化面积 | 平方米 | 2010 |
5 | 综合售价 小高层住宅 多层住宅 配套公建 | 元/平方米 元/平方米 元/平方米 | 4200 3500 5000 |
6 | 建设投资 | 万元 | 13730.07 |
7 | 每平方米建设投资 | 元 | 3223.02 |
8 | 投资利润率 | % | 15.85 |
9 | 内部收益率（税后） | % | 13.37 |
10 | 净现值（税后） | 万元 | 107.03（i=12%） |
11 | 回收期（税后） | 年 | 3.97 |
图1 购房比例对比图
（二） 本项目区域市场调查
1．该小区位于工业南路西端,西临二环东路,交通便利；
2．人口较为密集。东部是济南市的工业区,在此上班的工人多在此购房居住
3．该地区居民收入平均每月2000～3000元左右；
4．住房档次以中档为主,高档为辅,中高档结合,价位在3000～4000元/㎡左右。
（三） 营销战略
1. 营销推广策略
(1) 广告宣传策略
五顶茂岭山庄住宅小区项目要针对确定的目标体,按计划﹑分阶段﹑系统地进行广告宣传,具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定,广告宣传费用列入项目开发成本。
(2) 促销策略
本项目销售对象主要是：拟更新换代商品房的消费者；中高收入的消费者；驻济南市办事机构商用或商住；其他消费者。
最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况,以及市场情况而定。
拟采用多种促销手段,包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会等。
2．定价策略
(1)价格定位
项目价格定位为中高档住宅,考虑上述因素,小高层住宅价格定在3800～4500元/㎡,多层住宅在3000～4000元,配套公建在4500～5500元/㎡。
(2)定价方式
主要按期房价﹑现房价﹑综合价﹑集团购买价,并考虑楼层差﹑朝相差﹑地段位置差。定价方式突出小住宅小区内环境﹑地段位置﹑楼层及朝向等购房因素的差异。
三、项目选址及建设条件
（一） 位置优越
项目建设地块位于工业南路西端,紧靠市五顶茂岭山和百花公园,自然环境优越,随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立,该小区的开发建设具有无可比拟的区位优势。
（二） 交通方便
小区周围有多条公交线路经过：47、87、80、10、23路等,交通十分便捷。
（三） 建设场区“五通”条件具备
（四） 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
小区附近有七里河综合批发市场、七里河菜市场、万嘉隆超市、市中心医院、省图书馆、七里河小学、甸柳一中等社会配套,充分满足小区生活需要。
（五） 土地征用情况
开发土地以定点拆迁方式获得济南市第五化工厂生产用地24900㎡,采用转让变更方式办理用地手续。
四、建设规模及功能标准
（一） 建筑面积和内容
初步规划总建筑面积42600㎡,其中小高层住宅23600㎡,多层住宅16800㎡,配套公建2200㎡。
（二） 功能设施标准
1．建筑使用功能
五顶茂岭山庄住宅小区住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。
2．设施标准
住宅的室内环境,设备与设施,以及消防、安全防护等基本要求须符合《山东省城市住宅建设标准》和有关规范,并按中高档住宅有关标准设计。
（三） 工程项目一览表
依据初步规划方案,五顶茂岭山庄住宅小区主要工程项目见表2。
五、建设方案
（一） 总体规划布局
1、小区整体规划设计原则
（1）高绿化低密度；
表2主要工程量一览表
序 号 | 项 目 名 称 | 说 明 |
1 | 土建工程 | 建筑面积42600㎡ |
1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.3 1.3.1 1.3.2 | 小高层住宅 A3 C6 多层住宅 A1 A2 B4 B5 配套公建 商业服务 会所 | 建筑面积23600㎡ 建筑面积8000㎡ 建筑面积15600㎡ 建筑面积16800㎡ 建筑面积4200㎡ 建筑面积3900㎡ 建筑面积4050㎡ 建筑面积4650㎡ 建筑面积2200㎡ 建筑面积1800㎡,C楼西端 建筑面积400㎡,A楼东端 |
2 | 给排水工程 | 水箱、水池、水泵机房 |
3 | 普通消防系统 | 住宅区 |
4 | 变配电工程（强电） | 配电房、变配电设备 |
5 | 照明工程 | 小区照明 |
6 | 通讯工程 | 普通电话配线 |
7 | 火灾报警及安全监视 | 公共场所火灾报警,可视防盗门 |
8 | 通风工程 | 地下停车库通风 |
9 | 闭路电视 | 住宅区 |
10 | 室外工程 | 室外绿化及部分道路场地 |
（2）综合服务配套设施齐全；
（3）户型设计适应“升级换代”居住要求。
2、总平面布局
五顶茂岭山庄住宅小区总平面由4块形状较为规则、大小不同的住宅建筑组合而成,中间间隔有绿化带,小区内设有会所和商业服务点,区内空间布局合理。
交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成。道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划,地下停车库出入口分别设于小区东面主出入口。
（二） 建筑方案设计
根据济南市总体规划,小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境,并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则,综合提高经济效益和社会效益。拟采用简练的现代构成手法,体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
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