我们做了什么？
后村项目组创作团队组建
壹代策略后村项目组赴项目现场实地考察、观摩
后村项目组创作团队头脑风暴、会议讨论
项目部分竞品项目实地考察、调研
后村项目组头脑风暴，热烈讨论项目案名、定位、表现、创作等系列事宜
……
【目录】
PART 6></a><B style='color:white;background-color:#00aa00'>1 ：开篇
PART 2 ：项目区域及自身分析
PART 3 ：项目竞品分析
PART 4 ：项目消费者分析
PART 5 ：项目金三角定位
PART 6 ：项目案名、SLOGAN
PART 7 ：项目整合营销传播策略
PART 8 ：项目视觉传播表现
[总战略]
都市基因
引领新生活
PART <B style='color:white;background-color:#00aa00'>1 ：开篇
<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1片绿。2座城。
很庆幸，拥有过曾经
与绿地在这里见证了一段历史
很自豪，虽时光流逝
我们已在这里标注了一个印记
几年地产风云变换
当大家还在争论不休的时候
捕风捉影，察言观
变成一种行为艺术
带着久违的心情
续写下一篇章
……
第二眼西安
西安，是举世闻名的世界四大文明古都之一，是中国最重要的经济中心城市之一，2009年被誉为“全国最具幸福感城市之一”。常住人口8433></a>.46万，GDP名列前位。
作为20<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1年世界园艺博览会中国合作城市，西安正以其强劲的城市综合竞争力，步入国际化大都市行列。
始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨和“和谐绿地、共建共享”的发展理念的绿地集团，经历<B style='color:white;background-color:#00aa00'>17年磨砺，业态全面升级；加之城市的快速飞跃创造了新的机遇，必将在西安重新响彻绿地的声音。
更好的销售项目，短时间快速回笼
资金。
提升发展商品牌形象，再创绿地辉
煌。
绿地后村——
着力打造西安城南高尚社区
为城市引入全新体验的新都市休闲生活方式
【品牌带动项目，项目提升品牌使绿地形成更加强烈、鲜明的品牌号召力从而快速促进销售】我们的目标
PART 2 ：项目区域及自身分析
西安近期宏观市场分析
经济数字
20<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10年第一季度，西安经济延续了上年持续回升、不断向好的发展势头，总体开局良好，已基本走出了金融危机的影响，进入了正常的平稳较快增长区间，初步预计全市实现生产总值580亿元左右，同比增长<B style='color:white;background-color:#00aa00'>15%左右，增速较上年同期提高4.5个百分点左右，为<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1994年以来同期最高增速，为改革开放以来同期第三高增速。
地产数字
一季度，西安房屋销售价格同比上涨<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1.2%，这是自2008年一季度以来第二次上涨幅度超过<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10%。全市商品房市场呈现出供需两旺、房价稳中有升、运行平稳的态势，商品房成交均价5896元/平方米，增长25.<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1%，商品房住宅5532元/平方米，增长20.4%。同时，我市住房保障进一步加强。经济适用房新开工面积57.92万平方米，竣工面积23.07万平方米。
政策冲击
国家金融、货币政策持续从紧；
旧村旧城改造量继续加大，后期市场放量将继续增大；
经济适用房政策变化：现价便宜房冲击商品房市场价格体系。
20<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10年西安地产整体大环境欠佳
结论：
导致开发商财务成本增加，消费者购房成本提高，加重市场观望气氛，对房地产投资、投机性需求产生明显抑制。
银行减缓地产业贷款额度和速度，对项目和购房者形成双重压力，形势不容乐观。
预计今年经济适用房数量将是西安市历年之最，商品房受到较大冲击，抑制项目价格。
世园会作为最大利好，西安市知名度大大提高，加之城市人口扩容计划，吸引大量城市移民，形成营销契机，促进项目销售。
从紧的金融政策
政府调控和CPI持续上涨
经济房政策冲击
世园会契机
西安城南区域市场分析
城南区是西安市的经济人文中心区域，南临曲江，西邻高新，东接浐灞区域，区位优势明显。
（一）城南区概况
<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1.区域辐射性强，连通东南西北，是城市的地理中心、经济枢纽。
2.区域是西安人文经济的核心，区域居民消费能力大幅度提高，有助于带动地产销售。（二）城南区近期市场成交走势分析
20<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10年3月份城南区各物业在售价格依次为：普通住宅类578<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1元/平方米；商服用房<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10093元/平方米；写字楼546<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1元/平方米；别墅类<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10320元/平方米，城南房单价仍有上升的空间。由图可见90-<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10平方米为城南区普通住宅成交面积主要区间，其次是70-90平方米，绿地后村项目销售形势乐观。
（三）城南区消费者分析
从近期城南区普通住宅购买者来源的分布统计图来看，仍以本市居民购房者占据主要力量，本省其他地区和外省市的购房者所占比例较小。
地段的优势导致区域炙手可热，居住、投资、商业价值持续升温。
本案作为西安市城南区域的旗帜性项目，定会建造繁华的新都市生活。
（四）小结
项目分析
“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。
——《孙子·谋攻篇》知己知彼，是前提也是基础
知己
（一）项目基本概况
项目位置
项目处于西安市南郊繁华区域，属于成熟、核心地段，紧邻曲江及大雁塔北广场，西侧与陕西省省委大院仅一墙之隔，南距曲江新区仅500米，北距二环路约200米。周边交通便利，配套齐全。
本案位置
项目状况
整个项目约2<B style='color:white;background-color:#00aa00'>16亩，其中安置房用地50亩，开发用地<B style='color:white;background-color:#00aa00'>166亩，开发用地较为分散，共分为6个地快。安置房约为29万平米，商品房约40万平米，根据各地快不同的位置，将打造不同的产品。沿南二环（<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1、2#）和西延路（7#）的小面积地块将打造小面积精品公寓，临省委的地块将打造成环境优越，服务完善的高端精品社区。
本次提案主要针对约<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1#、2#、7#地块的高层小面积精品公寓
项目<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1、2#地块概况
项目7#地块概况
（二）项目SWOT分析
知己
绿地品牌号召力、实力雄厚，本区域旗帜性项目
项目整体业态填补市场空白，前景乐观
区域配套成熟，生活氛围浓厚
时尚小户型设计，强大吸引力
项目地块较分散不利于集中推广和销售
区域老式住宅小区较多影响项目高端形象
项目<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1、2#地块紧邻主干道，噪音影响项目形象
S 优势
W 劣势
O 机会
T 威胁
B style='color:white;background-color:#00aa00'>1 市政府强有力的支持，板块被炒热，带动项目
B style='color:white;background-color:#00aa00'>1 现有繁华基础为未来产业发展留有较大空间
B style='color:white;background-color:#00aa00'>1 中心地段，完善配套
借助周边人气，形成商务与高档住宅并举的综合性板块
B style='color:white;background-color:#00aa00'>1 政府宏观调控，部分买家仍持观望态度，影响项目短期内销售情况
B style='color:white;background-color:#00aa00'>1 周边项目，尤其是纯住宅项目的同期崛起，对本项目销售造成潜在威胁
PART 3 ：项目竞品分析
知彼
（一）竞争对手分析
曼城国际
项目地址：南二环与太乙路交汇处西北角
物业类别：普通高层住宅、商铺
均价：5800元/平米
主力户型：47-<B style='color:white;background-color:#00aa00'>120㎡
楼层状况：3幢32层高层和一条主题商业步行街组成
占地面积：25亩
建筑面积：<B style='color:white;background-color:#00aa00'>14万平米
开发商：陕西恒天置业
推广重点：地段、社区商业
中海
湖滨小镇
项目地址：大唐芙蓉园东北
物业类别：高层普通住宅
均价：一房5700-6500元/平米，其他7800-8500元/平米
主力户型：55-<B style='color:white;background-color:#00aa00'>128平米
楼层状况：目前在售2栋33层高层
占地面积：<B style='color:white;background-color:#00aa00'>180亩
建筑面积：34万平米
开发商：中海地产
推广重点：移民曲江、小户型注重投资
御城龙脉
项目地址：南二环、经九路以东
物业类别：普通高层住宅
均价：6<B style='color:white;background-color:#00aa00'>100元/平米
主力户型：60-<B style='color:white;background-color:#00aa00'>170㎡
楼层状况：<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10栋高层西安世园会
占地面积：<B style='color:white;background-color:#00aa00'>107亩
建筑面积：40万平米
开发商：陕西天伦置业
推广重点：地段、配套
知彼
（二）竞争对手小结
3.其中，“中海湖滨小镇”是本案的最主要竞争对手。纯住宅楼盘，55平米小户型体量较大，销售周期较长，对本项目有一定的威胁。
2.切合区域宣传推广，对手都能借区域发展之势，尽享天时地利。若价格相差不大，它们的性价比会更高一筹，将对本案的住宅、公寓销售造成较大的竞争威胁。
<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1.相对本案，竞争对手的项目均为准现房发售，它们的销售压力较小。
竞争对手分析小结：
建议项目在开盘前期进行一次长时间缜密的市场调查分析和策略调整，把握好前期市场定位和销售入市时机，为项目的成功销售提供坚实的市场基础。
<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1. 本案公寓数量庞大，西安目标客数量和消费能力受限，短期内难以快速消化如此大体量的产品，销售压力较大；
2. 鉴于本项目并不具有明显的地理优势，加之周边区域商业氛围短期内难有大幅提升，因而不拟将地段作为重点宣讲；
3. 在营销中既要有效减低住宅对公寓的冲击，又要兼顾完成销售目标、回笼资金的需求，需要在不同阶段，对住宅和公寓进行销售平衡控制；
总结
PART 4 ：项目消费者分析
鉴于本项目的产品特点及销售难易程度，我们将小户型精品公寓作为营销推广的重点。在策略上，我们会以此为主导，更偏重于对此类产品的分析和判断。
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