人文住宅起源于意大利。战后，意大利在废墟上重新规划城市建设。由于住宅严重缺乏，民宅建设迅速发展。但开发商只求数量，不讲质量，使意大利付出沉重的财政和社会代价。居民称这种住宅为“避难所”。拥挤不堪的城市和狭小的居住空间打破了自然和人文环境之间的平衡，使生活其间的人感到窒息，身心失衡。在总结历史教训的基础上，意大利建筑学界推出“居住文化”的全新概念，推广、崇尚良好的建筑及良好的居住环境。
近几年来，由于国家大力推行住房制度改革，采取各种措施鼓励住房消费，房地产业成为拉动经济增长的一个重要产业。我国的住宅业经过２０年来每年２０％的高速发展，城乡人均住房面积均比原来提高２倍以上，从而宣告了住房严重紧缺时代的结束，住房需求正从生存型向舒适型转变。人们对住房要求不再局限于居住的基本需要，文化含量的高低日益成为人们选择居住的重要标准。
家不仅是生活的一种需要，更是一种归宿。随着社会的进步，随着人们生活水平的提高，真正意义上的住宅产品应该是营造家园，从而显现居住的最终价值。而所谓居住的最终价值就是住宅作为历史文化，应当是地域性、民族文化和现代建筑艺术的完美统一和交融。住宅
是一个几十年甚至上百年的工程，不但要讲究质量，而且要注入文化，这样才有永恒的生命力，有文化的建筑才是有灵魂的，才能为历史所接受，才能作为文化精品流传后世。一幢住宅，如果没有融入文化，犹如一幅没有灵魂的作品。为什么１００年前在上海建造的花园别墅，至今仍被视为优秀建筑？为什么上海外滩、衡山路的建筑仍然使人流连忘返？我认为其本质不在于地段原因，也不单纯是建筑用材所致，而是高明的建筑设计师在独具匠心的设计中留下了时代文化的烙印。世界著名建筑大师贝聿铭说：“建筑是有生命的，它虽然是凝固的，可在它上面蕴含着人文思想。”所有这些，都需要我们对人文住宅进行深入的理解。所以，现代住宅开发要从顾客与市场需求出发，倾力打造、精雕细琢环境和房型，完善设施，营造家园、彰显文化。目前，住宅建造业正在经历着一场技术革命，从建筑材料、现场施工到物业设施配置不断创新。市政交通、快速干道、地铁、轻轨等逐步开通、实施，人们置业的区域观念明显外移，地段不再是人们购房的首要因素。上海住宅开发中的区域、环境、品位、服务、管理、审美等文化原则和精神因素日趋凸现，其中在房地产规划设计、经营和销售中人文因素日益呈现细微、复杂、变异和潜在的特征。主要表现在以下几点：
（１）新建楼盘文化成分的提高。在成片开发小区内设有一系列文化配套设施，如学校、
医疗点、活动中心。在中高档楼盘里，建有豪华的社区会所，内设图书馆、网吧、舞厅、电影院等文化休闲娱乐设施。许多开发商在选址中，追求“后工业文化”，讲究地产中的文化，甚至做起了文化地产。
（２）设计中人性因素的介入。在房型设计中，以人为本，运用起居心理学、工程物理学、室内交通学、人生态学等多门交叉学科，来深入研究、反复琢磨、谨慎确定室内功能结构，保证人在其中的方便、舒适、安全。
（３）建筑上美学观点的渗透。广义的艺术包括建筑，但是建筑从来没有像今天这样讲究美学文化。在当今打造的楼盘中，无论是技术精美的欧美主义、地方主义、还是新田野主义、结构主义，都为城市景观、都市天际线锦上添花。
（４）开发中环保意识的贯彻。绿、水景、蓝天是如今住宅市场最抢手的卖点，房地产交易会上的楼书已成了一片绿海洋，“绿物业”成为最流行的房地产概念。规划布局强调环保、室内装（饰）修使用“绿”材料、物业管理讲究环境保护。
（５）科技与人文的混合是住宅发展的主潮流。也就是说，在高科技含量不断增加的物业
中，添加更多对人的尊重、对自然的尊重。住宅开发中，讲究社区人文营造、历史文脉承继、区位文化沉淀，甚至吸取勘探学中的科学观点，寻求一种经济规模、技术规律、自然规律、精神价值的合成物。追求一条微观效益与社会效益相结合的、人情关爱与经济可行兼顾的住宅发展之路。与此相对应的，住宅整体生产政策受到挑战，由不同的居住语言传统和起居行为方式构成的住宅文化所决定的个性化产品得到充分发展，各种居住文化阶层都能得到满足。
现在生活给人的压力越来越大，生活在钢筋水泥丛林里的人们，更渴望居家之中的文化内涵。同时，每个社会成员都成长在一定的文化氛围中，并接受这一文化所包含的价值观念、行为准则和风俗习惯，进而影响其购买行为。人需要交流、需要援助。当今的置业者怀念自己小时候的里弄生活，他们希望自己的孩子放学后有一个健康、安全玩耍的环境，希望自己的父母能与邻居亲切地交流归属感、邻里感、社区感是现代人置业的内在需求。因此，创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化家园迫在眉睫。
现代居住文化的核心是人、自然和社会的和谐统一，满足居住者的使用要求和精神要求，强调在人与自然和谐的基础上，融入人文因素，将历史文脉、地区习性和周边影响作为创
造理想居住社区的重要参数，从而使居住和生活在其间的人，能够体会到强烈的亲切感和归属感。
现代居住文化在住宅建设中的运用主要体现在环境、房型设计和设备设施三个方面。
一、环境包括自然环境和人文环境目前，在自然环境方面，政府对新兴的住宅开发规定了一定比例的绿化率，开发商也越来越重视自然环境。浓荫绿树、溪流叠水、缓坡草坪、小桥流水已不再罕见。有的开发商甚至不惜重金“做环境”，力争将自己的小区塑造成都市森林或文化园林，为居住者营造一个宁静典雅的居住环境。
在人文环境方面，选址在周边有成熟的商业、教育、医疗机构的地区已是司空见惯，有的开发商还在自己的小区内设有幼儿园、活动中心、超市、餐饮、银行、邮局等各种配套设施，尽量满足业主的点滴需求。
二、房型结构的合理化和人性化时下，房型功能也在悄然发生变革，如厨卫的面积逐渐加大，会客区域的面积变得更加合理，厅、卧、贮藏室、车库等面积有效配置，追求生活起居的高标准、高质量以及家庭成员之间的相互独立性和私密性。房型结构在追求合理化同
时对人性化也提出了新的要求（１）要符合当地居民的文化习俗及心理风格要求；（２）要具有未来性和超前性；（３）要更具人性化，增加实用面积，不能让面积浪费；（４）对每个房间都设定特定功能和要求，对家用电器及家具有位置的设计。
三、楼盘的配套设施功能楼盘品质的好坏，对配套设施的完备程度有很高的要求。对于配套设施，可分为公共设施和特有设施。公共设施譬如水、电、煤、有线或卫星电视、通讯、智能化等等。特有设施比如游泳池、广场、网球场、图书室、商场、健身房、会所、幼儿园、小学等。另外，如何利用公共空间，在不影响交通的情况下，尽可能增加一些供人们使用的设施，可以满足用户需要，提高人们的购房兴趣。
比如，位于虹口区的“紫虹嘉苑”，从楼盘设计开始就本着“以人为本”的宗旨。在自然环境方面，倡导“都市静港”概念，以创新的环境设计改善购房者的居住条件，“以人为本”为主题的环境景观规划，为“紫虹嘉苑又一夜”度身定作了一套景观设计方案。该方案突破常规设计，着重营造都市度假氛围，通过把异域的人性化设计和上海的人文特征相结合，强调生态化、参与性和互动性，解决了繁华与宁静不能同存的矛盾。小区内的坡地中庭，立体演绎居住景观，将住文化的深厚内涵凝练成图腾图案；巧妙的布局规划，让人车分流更合理，石径、
草坪、地灯、休闲椅错落有致，融为一体，营造出一个宁静典雅的居住环境，更洋溢出一派邻里亲情。除了美景之外，业主还需要有舒适的生活，因此，全方位的人性化物业管理服务尤为重要。紫虹嘉苑除了完善
到位的安全措施和物业服务外，社区内还设有细致入微的人性化生活设施：如独创的“万卷书屋”，古籍经典，世界名著，时尚流行，坐拥书城，上下五千年，纵横八万里；“医院保健中心”设有专家定时门诊咨询，帮助业主拒绝亚健康；“智能人性化，家庭影视厅”让业主尽享Ｅ时代奔腾生活，啜一杯咖啡，享受国内外经典老电影的菜单式演出，或与朋友小聚畅谈前程往事……这一切的精心思虑，都是为了能让选择紫虹嘉苑的业主不但住得舒适祥和，更要住出文化格调来。
目前，上海楼市步入黄金期，房地产开发景气程度的总水平明显高于往年。然而，房地产进入产业化大规模开发时代后，也更急剧地改变了城市风貌，重塑了人的生活方式，影响了人的心理。
在市中心区和新兴郊区的２００１预售排行榜上，各类主题“人文住宅”风起云涌。现在几乎所有的开发商都谈到打造住宅文化，可不少只是标签和包装，缺乏文化的积淀。房地产
开发的最终受众是人，自然离不开文化，如果只是简单的克隆或模仿，最终结果只能是一道笑料。那些曾经风靡一时却又一夜之间烟消云散的所谓东风西风，给我们留下了许多思考。世界之大，每一个地区都有自己的文化和风格，建筑也一样均有本地化、传统化的特征，保存并弘扬民族文化是必要的，不然一个民族便会失去目标。任何民族的文化必然渗透于这个民族的建筑之中。现代居住文化既不是对西方居住文化的盲目排斥，也不是对中国居住文化的全盘否定。前者不符合上海文化中“海纳百川，崇尚先进”的特征，在此理念指导下生产的住宅是落伍的、脱离潮流的；
后者则是彻底颠覆了本土文化，因为文化是有继承性和根基性的，否定了这一点，居住文化就失去了依托、失去了赖以生长的土壤，房子虽漂亮却没有灵魂，它对人们总是冰冷的、隔膜的、陌生的。
如何在房地产开发建设时不割裂原有的文化历史风貌，又带来新的良好生活环境，一种以人为中心的文脉主义设计思路指明了新一轮热点的方向。“新福康里”以观赏性、人文性、交流性作为环境设计的理念，注重每户窗前屋后私家绿景领地的营造，并在市中心独创８０００平方米架空层人防交流环境空间；普陀区的“万里城”则引入了欧洲城市绿化的概念。住
宅区的围合式建筑布局和组团式绿化的设置已被广泛采用。小区里的公共空间设置，为居民提供了理想的户外交流，使居民一进入小区便似乎已经到“家”了。现代居住区内人们互不认识、老死不相往来的冰冷气氛已经开始有了转变。因此，只有坚持以人为一切的出发点，继承传统同时又面向未来的建筑，才能最大限度地延长生命周期。
房地产楼盘的大规模开发，不仅是单一功能的建筑类型的开发，它也必然担负着社会文脉协调、交流与融合的义务。在传统的市中心区，建筑物的组成丰富多采，城市广场共享性强，路网密集、步行便利，具有适合社会交往的人性化特征，所以在保持这些优点的同时，尊重地理风貌，注重建筑特的协调就成了共同的特点。像苏州河沿岸的水景住宅，大型绿地带动的绿生态住宅，符合海派建筑风格的里弄住宅，都受到市场欢迎。伴随着汽车进入家庭和人口大量向城郊和边缘地带扩张，在享受到小区绿化环境好、空气清新、住宅宁静的优势之外，延续社区价值，产生心理归属感和认同感，扩大共享空间就得到更高的认同。像商业配套先行的“万科春申城”，营造体育参与精神的“上海奥林匹克花园”，注重亲情交流的“联洋新社区”。各有侧重的人文主题住宅，都是以满足更多人性化需要为最终目的。
从住宅文化的角度看，住宅的规划设计，需要考虑住宅所处的地理环境、历史传统、人文环境、功能定位等诸多因素，处理好人与环境、建筑与环境等关系。首先要合理划分不同层次的住宅区域。可以按级差地租、重要道路及地域的传统、景观等要素划分不同的住宅区域，并对这些区的住宅开发进行定位，以满足居民不同的需求。
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