第一条为规范建设用地容积率的规划管理，维护建设市场的公开、公平、公正，创优服务发展环境，提高依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、江苏省建设厅、监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》、《江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）》和盐城市规划局关于《盐城市市区经营性建设用地容积率规划管理办法的通知》等有关规定，结合县城实际，制定本办法。
第二条本办法适用于建湖县城进行招标、拍卖、挂牌的经营性建设用地。
第三条经营性建设用地出让前，规划部门应当严格依据经批准的控制性详细规划，科学确定容积率和其他开发强度指标。
第四条规划部门对建设用地和建设项目实施规划许可，应保持容积率指标规划管理的延续性和一致性。对同一地块的建设用地规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可、建设项目竣工验收，核定的容积率指标及相应的总建筑面积应当相符合。经营性建设用地出让后，建设单位应严格按照土地出让规划设计要点中核定的容积率指标进行开发建设，原则上不得调整。分期开发建设的用地，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积总和，不得突破土地出让文件规定的用地规划红线范围内依据容积率计算的总建筑面积。
第五条规划设计条件（要点）是政府出让土地的约定条件，其中容积率指标是规划设计条件（要点）的核心内容之一。土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件（要点）确定的容积率。规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。
土地出让后，规划设计条件（要点）确定的容积率指标确需调整的，必须符合以下条件之一：
１、城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
２、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；
３、国家和省的有关政策发生变化的。
符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划部门可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标，商国土部门后报县经营性土地出让与储备领导小组研究审批。
第六条容积率指标的调整程序
1、调整规划设计条件（要点）确定的容积率，应当由建设单位提出申请，并说明调整理由。
2、规划部门应组织专家，对调整的必要性和规划调整方案的合理性进行论证，并向社会公示和组织听
证。经专家论证、社会公示和听证，认为确需调整容积率的，应提出调整建议并附论证、公示、听证结论等相关材料报县经营性土地出让与储备领导小组研究，并报县人民政府批准。
3、经县人民政府批准，规划部门方可办理后续的规划审批，并抄告国土等有关部门，告知建设单位办理相关手续。
4、经批准提高容积率的，建设单位必须与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费。规划部门按照《国有土地使用权出让合同》及补充协议、土地出让金差价和相关建设规费补交手续及县政府审批的意见，办理相关规划手续。
第七条容积率计算规则
1、容积率系指一定地块内地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行，该规范未明确的，按照本办法执行。
2、当住宅建筑标准层层高大于等于3.6米、小于5.0米时不论层内
是否有隔层，其建筑面积按单层面积的1.5倍计算，收取有关规费，并计入容积率；当住宅建筑层高大于等于5.0米（2.8米+2.2米），不论层内是否有隔层，建筑面积按单层面积的2倍计算，收取有关规费
并计入容积率；当住宅建筑层高大于等于7.8米（2.8米×2 +2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积按单层面积的3倍计算，收取有关规费并计入容积率。
3、当办公建筑标准层层高大于等于4.8米、小于5.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按单层面积的1.5倍计算，收取有关规费并计入容积率；当办公建筑层高大于等于5.5米（3.3米+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积按单层面积的2倍计算，收取有关规费并计入容积率；当办公建筑层高大于等于8.8米（3.3米×2 +2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积按单层面积的3倍计算，收取有关规费并计入容积率。
4、当普通商业建筑标准层层高大于等于4.8米、小于6.1米时，不论层内是否有隔层，其建筑面积按单层面积的1.5倍计算，收取有关规费并计入容积率；当普通商业建筑层高大于等于6.1米（3.9米+2.2米）时，不论层内是否有隔层，其建筑面积按单层面积的2倍计算；收取有关规费并计入容积率；当普通商业建筑层高大于等于10米（3.9米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积按单层面积的3倍计算，收取有关规费并计入容积率。
5、建筑物的阳台，不论是否封闭，均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积，收取有关规费并计算容积率。
6、建筑物底层的车库面积计算方法。①建筑物为多层砖混结构、底层层高在1.2米以下的（含1.2米），
不计算建筑面积；层高在1.2米至2.2米之间的（不含2.2米），计算1/2的建筑面积，收取有关规费，但不计入出让土地的容积率；层高在2.2米以上的（含2.2米），计算其建筑面积，收取有关规费，并计入容积率；②建筑物为高层或为多层框架结构的，底层设置车库，因电梯或结构原因，层高大于2.2m，小于2.5m
（含2.5m），计算建筑面积，收取有关规费，但不计入出让土地的容积率；层高在2.5米以上的，计算其建筑面积，收取有关规费，并计入容积率。
7、独立的车库层高在2.2米以内的（不含2.2米），计算1/2的建筑面积收取有关规费，不计入出让土地容积率，层高在2.2米以上的（含2.2米），按实际计算建筑面积，收取有关规费，并计入容积率（临时建筑除外）。
8、住宅小区内按规定配套的物管用房、社区服务用房、社区办公用房及基础设施配套用房，由开发单位无偿提供，只计算建筑面积，不收取有关规费，不计入容积率。
9、地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米，且室内层高达不到2.2米时，其建筑面积按该层水平投影面积1/2计算，收取有关规费；室内层高达到2.2米时，建筑面积按该层水平投影面积计算，均收取有关规费，不计入容积率；顶板面高出室外地面1.5米（含1.5米）时，且室内层高达不到2.2米时，其建筑面积按该层水平投影面积1/2计算，收取有关规费，不计入容积率；室内层高达到2.2米时，其建
筑面积按该层水平投影面积计算，收取有关规费并计入容积率。经市、县人防部门批准的人防工程不计算建筑面积，不收取有关规费。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最新的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
10、架空层建筑底层布置层高3.0米以上架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。架空层应满足以柱、剪力墙落地；视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。
架空层应计入建筑层次。
11、建筑物的飘窗，飘出部分净空高度不足2.1米的（含2.1米），不计算建筑面积；飘出部分是落地或者净空高度超出2.1米的，计算建筑面积，收取有关规费，并计入容积率。
12、建筑物的勒脚、附墙柱、垛、台阶、室外楼梯、墙面抹灰、装
饰面、镶钻块料面层、装饰性幕墙以及与建筑物内不相连同的装饰性阳台、挑廊不计入建筑面积。
13、建筑物跃层利用坡屋面的：①空间净高均超过2.1米的部位（不含2.1米），按实际计算建筑面积，
收取有关规费，并计入容积率；②净高在1.2米至2.1米之间的部位（含2.1米），计算1/2建筑面积，按计算的建筑面积收取有关规费，不计入容积率；③净高不足1.2米的部位（不含1.2米），不计算建筑面积，不计入容积率。
14、建筑物的露台，没有柱子、没有顶盖或顶盖的高度超过了一个楼层的高度可不计算建筑面积。
15、多层住宅设电梯的，顶层的电梯机房和顶层楼梯间应计入建筑面积，如开发商承诺无偿赠送给购房户，房产部门认可不计入分摊面积，可不计入容积率。
土地储备管理办法16、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、多功能厅等公共部分，特殊用途的大型商业、服务业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本办法计算容积率。
17、设计单位应在总平面图上分别注明建筑使用性质、层次、建筑面积和总建筑面积计算值。
18、建筑面积计算与竣工验收允许出现一定的误差。如该宗地为单体建筑时，允许误差不得超过总建筑面积的±3%；如系住宅小区的，允许误差不得超过总建筑面积的±1.5%。其他未尽事宜按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行。
第八条竣工验收中容积率核定的相关措施。
1、规划部门应严格依据土地出让文件规定的用地规划红线范围内依据容积率计算的总建筑面积控制建设项目的实施，采用倒扣控制建筑面积的方法，即在规定的建筑面积上限指标基础上核减分期开发的建设项目建筑面积，一旦达到建筑面积上限值，则不得批准剩余未实施的建设项目。
2、规划管理监察部门，应严格按照批准的规划方案进行跟踪监督，
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