《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
土地储备管理办法 各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房〔2002〕217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指
所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。 商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
二、严格控制土地储备贷款的发放
各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途
商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放
贷款。
四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要
商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。
五、强化个人商业用房贷款管理
借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用
对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理
各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发〔2002〕247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。
房地产业面临银行信贷收紧
华夏证券研究所 张燕
央行出台新政，抑制房地产过热
2003年6月13日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称《通知》），由此，已经传了很久的房地产金融新政策终于出台。
《通知》出台的目的无疑是对央行自2002年以来一直认为过热的房地产行业进行降温，其基本精神是促进房地产信贷的健康发展。央行此次房地产信贷政策的特点是力度大、抓住了关键点，因此有望在较短的时间内见到成效。说其力度大是因为新政策涉及到从土地开发到建筑施工，从住宅到商业用房，几乎涵盖了房地产市场的各个方面。其中有一些条款是对2001年央行发布的《关于规范住房金融业务的通知》的重申，也有很多是新的规定或比原来有更加严格的条款。说其抓住关键点是因为国内房地产业的资金来源很大一部分来自于银行信贷。有资料显示,目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款；此,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加,房地产项目中61%的资金是来自于银行。而且目前在国内，市场化的房地产金融产品几乎为零，房地产商的资金来源除了自有资金，几乎全部来自于银行贷款。所以央行从银行信贷入手整顿房地产市场，就如同抓住了蛇的七寸。
此次新政策出台，从房地产需求和房地产资金供给两个方面对过热的房地产市场进行规范，因此对房地产市场的影响是深远的，并且有一些效果在中短期内就可以显现出来。
从房地产需求方面，主要从两限制高档房和抑制投机两处下手。
首先，将高档房贷款作为规范重点，制定严格的限制条款。《通知》中有多处条款明确表示对高档房的贷款要严格管理和限制。包括提到“对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”，“购买高档商品房、别墅、商业用房的不能享受个人住房贷款利率，只能按银行一般商业贷款利率进行贷款”，“个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限不得10超过年，且必须是竣工验收的房屋。同时将商住两用房归入商业用房范畴”。高档房由于投资规模大、工期长，因此占压资金相对较大；同时由于这类房产总价高、能够承受的消费者较少，所以在销售时耗时较长，资金收回的速度较慢，所以这类房产必然存在较大风险。这也是此次央行在新政策中首先向高档房开刀的原因。
其次，鼓励购买中低档自用商品房，对投资、投机性购房进行限制。此次新政通过对购买第二套以上的住房适当提高首付款和须按一般商业贷款利率贷款的规定，表示出央行对投资性住宅的购买持不支持的态度。同时，规定住宅必须结构封顶才能发放住房贷款、房地
产贷款严禁跨地区使用，以便有效地防止投机客倒手买卖房产。
这两个措施会直接导致购买高档房和第二套住房的人由于贷款的成本提高而放弃和推迟购买。同时出于房贷政策调整会打压房价的预期，潜在购房者――尤其是高档住宅的潜在购买者会持币待购，使住宅销售量在短期内骤降。而开发商由于金融收紧又不得不将手中的住宅降价出售以归还部分违规贷款。这种价格下降的影响是深远的。因为从1998年房地产开始新的一轮景气周期后，房地产的价格几乎一直都是只升不降。此次若出现较多楼盘降价的局面，在消费者买涨不买落的心理的影响下，有可能会加剧整个房地产市场的调整幅度。
资金供给方面，从土地出让金贷款、禁止建筑施工企业垫资房地产开发项目、禁止房地产商以流动资金贷款投资房地产项目等方面对房地产开发资金进行收紧。
由于土地出让金一般金额较大，常常需要1亿甚至几亿的资金，房地产商一般难以完全以自有资金支付，通常要进行贷款。而30%-40%的房地产项目投资资金来自于建筑企业的垫款。因此新政实施后，一方面房地产开发企业无钱购买土地而使后续开发项目匮乏，另一方面如果银行严格控制对建筑企业的贷款，会有一部分在建项目和待建项目因无钱兴建而
停建缓建。从而会在一定时期后使可供销售的房地产项目减少。
央行从供给和需求两个方面的收紧对整个房地产市场会产生非常深远的影响
房地产投资会在短期内下降
由于房地产开发企业获取资金难度增加，又要承担归还挪用的流动资金贷款以及承建商无法提供垫款的压力，因此房地产投资可能在短期内就会出现较大幅度的停滞。2003年1至4月，全国完成房地产开发投资1980亿元，同比增长33.5％；其中住宅投资1359亿元，同比增长30.08％。这种比较快的房地产投资增长势头很可能会在短时间内下降，在金融市场强制下压的情况下，2003年全年的投资增长有可能降到10%左右，比上年下降一半左右。
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