（初 稿）
编制说明：至今为止，上海市土地使用权出让办法、招标拍卖试行办法等只是对土地使用权进入招标、拍卖等出让环节后的操作程序进行了规定，但对在此之前的土地收回、收购、前期开发等均未作说明，在这一环节各部门间缺乏协调运作的机制，不利于生地、毛地先开发为熟地，再行出让，为此试图通过本办法的制订弥补这一实际工作中的空白。
第一条 为推进徐汇区旧区改造和城市开发，促进土地资产盘活、保值、增值，优化土地资源配置和利用，推行土地以熟地条件出让，加强区域土地市场的调控和规范管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市土地使用权出让办法》等法律法规规定，结合本区实际，制定本办法。
第二条 徐汇区行政管辖范围内国有土地收购、储备工作，适用本办法。
资源的行为。
集体所有的土地必须先行征用转为国有土地后，方可按本办法的规定实施土地收购和储备。
第四条 徐汇区土地储备机构受徐汇区人民政府委托，在徐汇区土地使用权招标拍卖领导小组（以下简称区土地领导小组）的指导和监督下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。负责土地整理、征收、收购、收回、置换、储备、组织土地一级开发
土地收购储备具有非盈利性，不占用年度用地指标。收购、储备的土地进入出让程序时，方按有关规定，实行指标控制。
第五条 土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续，为降低土地收购储备的成本，土地权属变更登记的契税、手续费等税费应免予征收。
第六条 收购、储备的土地应当依照国家和上海市的有关法律、法规规定，优先用于实施招标拍卖出让，但经市政府批准以协议方式出让土地使用权的项目和市政府有关部门认定的旧区改造项目除外。
第七条 区计委、建设、规划、住宅、公安、财政、监察、房地等管理部门应按各自的职责，做好土地收购、储备的相关工作。
第八条 徐汇区范围内，下列土地应当实施收购、储备：
（一）新增建设用地中用于经营性开发的土地；（北京）
（二）4.依法收回的闲置土地；
5.政府依法收购和整理的国有土地；
7.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地；
8.土地使用者要求政府收回的土地；
（一）经有关部门批准，被列为旧区改造的地块；
（二）经有关部门核定为“三废”企业用地和符合市、区产业结构调整规划的企业用地；
（三）无主地；
（四）为政府带征的土地；
（五）市政府对工商企业已注入土地资产的土地改变为六类项目用途的；
（六）以划拨方式取得土地使用权的土地转让房地产后改变为新建六类项目用途的；
（七）可依法收回的国有土地使用权：
1）土地使用期限已满被依法收回的土地；
2）因用地单位破产、解散、撤销、迁移或其他原因调整出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地（北京）；
3）未经原批准机关同意，连续二年未使用的；
4）土地使用者擅自改变土地用途，责令限期改正，逾期拒不改正的；
5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；
6）土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的；
7）土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的。
（八）因城市规划实施、功能布局调整、旧区改造、城市开发、建设和土地整理等需要，区政府指令依法收购的土地。
第九条 徐汇区土地收购、储备等工作中的问题由区土地领导小组（包括公安）协商、解决。徐汇区土地使用权招标拍卖办公室（以下简称区土地招标办公室）负责具体指导和监督土地收购、储备的日常工作。
区计划、建设、规划、住宅、公安、财政、房地等部门应选定一至二名精通业务的人员作为联络员，负责落实土地收购、储备工作中与各自部门相关的任务。
第十条 土地收购储备应制定年度计划，具体程序如下：
1、区土地储备机构在区政府指导下，根据区域社会、经济发展和城市规划实施、旧区改造、城市开发建设以及土地招标、拍卖计划等需要，从本区范围内符合土地收购储备条件的国有土地中，开列建议收购储备地块清单，在地籍图上用红线标示地块范围，并提交土地领导小组讨论。
2、区计划、建设、规划、住宅、房地等部门应当根据各自的管理职责和权限，对清单列示的地块建设项目的立项条件、选址范围建议、规划参数、市政配套等内容提出明确的建设要求，在每个地块的地籍图上标明、盖章，并在一个月内交给区土地储备机构。根据规定属市级管理部门审批的，各区土地领导小组成员部门还应当代为征询落实有关建设指标参数和要求。
区公安部门应协助清查每个地块内的门牌号码、居民户数、户主、家庭成员姓名等资料，在一个月内提供区土地储备机构相关内容的打印清单和电脑盘片。
区土地储备机构应调查每个地块内的房地产权属和租赁情况，徐房集团等有关产权单位应予以配合，及时、准确地提供有关资料。
3、区土地储备机构根据各种资料和征询意见结果，对土地收购储备中的动拆迁补偿、房屋拆除、土地平整等成本费用进行测算，并根据房地产市场的发展情况，进行土地收购储备可行性分析，提出土地收购储备年度计划方案（书面报告）。
4、区土地领导小组对土地收购储备年度计划方案进行讨论、审议，确定下一年度徐汇区土
地收购储备的地块名单；由区土地招标办公室发文下达下一年度区土地收购储备年度计划，作为区土地储备机构实际运作的依据。
5、特殊地块的收购储备根据实际需要，由区土地储备机构准备资料在平时的区土地领导小组会议上提出，按年度计划制定的程序运作，区土地领导小组审议通过，同意进行收购储备的，由区土地招标办公室发文明确。
第十一条 无主地、为政府带征的土地和依法没收、收回的土地，直接由区土地储备机构进行土地储备。
除前款规定外需要储备的土地，由区土地储备机构按照本办法的规定进行收购。
第十二条 土地收购储备项目根据规定今后应当以招标、拍卖方式出让的，由区土地招标办公室以书面形式向有审批权限的市、区计划、建设、规划等相关部门征询、落实收购、储备地块建设项目的立项条件、规划参数、市政配套等建设要求，并委托区土地储备机构进行收购储备，实施土地前期开发准备。
根据规定可以协议等其他方式出让的地块，应由区土地储备机构直接向有审批权限的市、
区计划、建设、规划等相关部门提出立项等申请，落实收购、储备地块建设项目的立项条件、规划参数、市政配套等建设要求。土地储备管理办法
第十三条 对收购储备土地，审批权限在区级管理部门的，各区属管理部门应当本着优化土地利用条件、合理配置土地资源以及有利于土地资产保值、增值的原则，予以批准或提出书面建设要求。具体职责分工如下：
区计划委员会：负责建设项目的立项，或书面提出立项条件；
区建设委员会：负责对商住办综合用地提供市政配套要求；
区外经委员会：负责提出收购储备项目若引进外商投资须达到的要求和条件；
区规划局：负责提供收购储备的地块范围、规划用地性质、建筑容积率、建筑密度、高度等规划要求或核发《选址意见书》、《建设用地规划许可证》；对于控制性详细规划尚未覆盖的收购储备土地，区规划局应当在三个月内完成控制性详细规划的编制并报市规划局批准，落实收购储备地块的各项规划要求。
区住宅局：负责对住宅用途的收购储备土地提供市政配套及公建配套要求；
区房地局：代表区政府负责对区土地储备机构核发用地批文，收回收购储备项目的国有土地使用权，并划拨给区土地储备机构。
各区属管理部门接受区土地招标办公室和区土地储备机构征询和申请后，工作周期为八天，批准和建设要求应当出具书面文件。
审批权限属于市级管理部门或须由市级管理部门复核的，各区属管理部门应当协助区土地招标办公室、区土地储备机构，和市级管理部门进行协调、落实。
第十四条 区土地储备机构应当完成对收购储备土地原使用单位和居民的动迁、地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发工作。
第十五条 收购储备土地的动拆迁工作应当委托具有市房地资源局颁发的房屋拆迁资格证书的单位（以下简称拆迁单位）实施。区土地储备机构应当优先在有意参与项目动拆迁工作的区属拆迁单位中择优委托。
区土地储备机构和被委托的拆迁单位订立拆迁委托合同后，应当派工作人员与拆迁单位组成联合拆迁小组，拆迁单位负责动拆迁工作的具体实施，区土地储备机构派出工作人员负
责对动拆迁资金和房源使用进行监管。
所有与原用地单位和居民户签订的动迁协议均须由区土地储备机构主任签字，方能生效、实施。动迁协议正本至少应制作三份，其中一份须交区土地储备机构归档保存。
土地收购储备项目动拆迁工作完毕，须由动迁单位编制决算分析报告，由区土地储备机构会同有关管理部门审计通过，方可进行结算。动拆迁费用决算分析报告应交区土地储备机构归档保存。
第十六条 原土地使用权人交付土地后，储备土地出让前，区土地储备机构为降低土地收购储备的成本，可以依法将收购储备的土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途等利用。
第十七条 制订区土地收购储备年度计划及具体项目实施中，各部门审批、提出建设要求和提供资料，依法应收取费用的，区土地储备机构予以支付，列入管理费。
第十八条 区土地储备机构启动资金由区政府拨款。
收购储备土地出让的成交金额中扣除土地使用权出让金、动拆迁、土地平整以及管理费等所有费用后的剩余资金可以逐步充实区土地储备机构的运作资本金。
区土地储备机构资金运作受区房地局指导，并受区财政局监督。
（二十一）市财政从土地出让收入中向市土地储备中心拨付一定数量的启动资金。除市财政拨付的启动资金外，土地收购储备资金主要来源于以下几方面：
1.土地使用权出让金垫支；
2.银行贷款(以储备土地为抵押物)；
3.储备土地的经营性收入。
第十九条 区土地储备机构的运作资金可以通过收购储备土地的抵押贷款筹措，也可以与商业银行协商取得银行的授信额度。
第二十条 本办法实施之日起，徐汇区范围内凡据国家和上海市有关法律、法规规定，应当以有偿出让方式使用的土地，均应当先由区土地储备机构收购、储备。
擅自转让符合收购储备条件的土地使用权、以规避收购储备程序取得土地使用权为目的的房地产交易和股权转让，有关部门不得为其办理审批和过户登记手续。
第二十一条 有关土地收购储备、前期开发利用中发生的纠纷，争议双方可在合同（协议）中的约定向仲裁机构申请仲裁或依法通过向人民法院提起诉讼解决。
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