文章属性
∙【制定机关】淮安市人民政府
∙【公布日期】2006.06.05
∙【字 号】淮政发[2006]90号
∙【施行日期】2006.06.05
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】国有资产监管
正文
淮安市人民政府关于进一步加强市区国有土地资产管理的意见
（淮政发[2006]90号）
各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
为加强市区国有土地资产管理，深化土地使用制度改革，促进全市经济社会快速、健康、可持续发展。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《江苏省国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让办法》等法律、法规、规章和国务院、省政府有关城市国有土地资产管理文件精神，结合我市实际，现就进一步加强市区国有土地资产管理提出如下意见：
一、严格实行经营性土地计划控制
实行市区经营性土地计划供应，有利于市区土地市场健康发展，促进市区土地资产的保值、增值，最大限度地发挥城市土地资产效益。市政府根据市区房地产用地需求，年度可用地指标和上年度经营性土地出让情况以及各区的人口、经济总量、规划定位、土地储备等情况，对市区经营性用地供应实行总量控制，计划供给。每年年初由市国土资源局牵头，
会同市规划、建设、房管等部门和各区政府编制包括用地数量、用地结构等内容的经营性土地年度供应计划，报市政府批准后执行。经营性土地供应计划一经批准必须严格执行，不得突破。对确需调整计划的，须经市政府审批。
二、大力推进集约节约利用土地
土地储备管理办法 （一）严格执行土地利用总体规划和城市规划。规划红线图和设计条件一经确定，任何单位和个人不得随意更改。原协议出让、公开交易的经营性土地，确因城市建设需要调整红线范围和建筑密度及容积率等条件的，市规划局会同市国土资源局等部门组织论证，报市政府审批。经批准调整的，由市规划局更改红线图和规划设计条件，土地使用者与市国土资源局重新签订《国有土地使用权出让合同》，补交土地出让金和相关税费。对未按《国有土地使用权出让合同》规定的条件开发、利用土地，擅自改变规划设计条件的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定，由市国土资源局予以纠正，并根据情节给予警告、直至无偿收回土地使用权的处罚。
（二）加大对闲置土地管理的力度。已办理审批手续的非农业建设用地，开发建设面积不足用地总面积三分之一，或投资不足总投资额25%，且未经批准终止开发建设满一年的为
闲置土地。对满一年未动工建设的，划拨土地按每年每亩4000元征收土地闲置费。出让土地按每年不超过土地出让金的20％计征土地闲置费，其中工业用地按土地出让金的15％计征，经营性用地和其它用地按10％计征。满二年未动工建设的，无偿收回土地使用权。
（三）严格审批工业项目用地。园区工业用地须严格执行省、市政府规定的投资强度，绿地率应控制在用地总面积的25％以内。省级开发区单宗工业项目投资额低于3000万元、县（区）工业园区低于1500万元的项目，原则上不单独供地。低于500万元投资项目应一律实行租赁标准化厂房。在用地范围内，行政办公及生活服务设施不得超过用地总面积的7％。不得在用地范围建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。严格控制非工艺流程需要的单层工业厂房，鼓励和提倡建设标准化厂房和多层厂房。鼓励盘活存量土地，以协议出让方式取得的工业项目用地，实施“腾笼换鸟”且继续用于工业项目的，市国土、规划、建设等相关部门，免收有关规费。对建设多层厂房的，免收增加容积率部分的土地出让金。同时，二层减收40%的城市建设配套费，三层减收60％的城市建设配套费，四层以上免收城市建设配套费。此外，为进一步支持发展现代服务业，对现代服务业项目中生产型服务项目的土地投资强度、建筑容积率可以参照工业用地的要求执行。
三、强化改制后的企业国有土地资产管理
（一）企（事）业单位经改制以协议出让方式取得的经营性土地使用权，改变土地利用现状，变现土地资产的，实行招标、拍卖、挂牌出让。成交后，出让收入优先支付改制成本，剩余土地收益，按有关企（事）业单位改制的文件规定执行。
（二）企（事）业单位通过改制以协议出让方式取得的国有土地使用权，不改变用地现状。在土地二级市场进行转让的，根据《省政府关于进一步加强省属国有企（事）业单位改制后国有土地使用权管理的通知》（苏政发[2004]96号）精神，按转让时土地评估确认地价，扣除改制时缴纳比例，补缴国有土地使用权收益。对企（事）业单位改制时土地资产全部用于冲抵净负债和安置职工的不予收取。在同等价格条件下，政府行使优先收购权，由土地储备中心收购储备。
（三）企（事）业单位改制将国有划拨土地变为出让土地并以其安置职工，土地证上注明为职工安置实施保全的土地，这部分土地资产不属于改制后企业法人资产，改制后的新企业仅有使用权，没有处置权。对该土地资产，按市政府企（事）业单位改制政策的有关规定实施监管。对职工身份置换费用未落实、职工身份置换工作未完成的，其土地资产不得
转让，采取其他方式处置的，须经职代会同意，并经市国土资源局和市总工会等有关部门批准方能实施。
（四）市土地储备中心依据经济社会发展计划和城市规划，收购已改制企业的资产。对拥有合法产权的地上建（构）筑物，按评估价格进行补偿；对以协议出让方式取得的土地资产，改制时土地出让金减免的，按改制单位取得的土地使用权成本予以补偿；改制时享受改制优惠政策的，以收购时土地评估确认地价，按改制时交纳土地出让金的比例计算土地补偿。
（五）经市政府批准或鉴证的战略性重组改制企业的土地处置，在符合土地处置法律法规前提下，以重组协议为准。
四、明确国有土地资产收益的分配使用程序
实行土地出让金“收支两条线”管理，通过招标、拍卖、挂牌、协议出让等方式实现的土地出让收入，全部进入财政专户进行管理，对土地出让收入的分配按下列程序拨付。一是土地成本返还。在土地招标、拍卖、挂牌、协议成交并将出让收入缴入财政专户后，由土地
经营部门或单位申请成本返还。成本确认由财政部门审核并拨付，包括收购成本、拆迁成本、利息支出、宣传估价等费用及相应的规费。二是土地净收益的使用。首先，按照《淮安市区国有土地储备实施办法》（淮政发〔2005〕181号）的规定，每年将20％的储备土地有偿使用收益充作土地储备资金。土地储备资金的使用范围包括土地收购补偿费，土地开发整理费，土地储备过程中的宣传、估价、测绘费用及利息支出；土地储备资金的使用由财政部门负责监督管理。其次，不论是谁经营的土地，其收益的使用都必须经过下列程序：由用款单位提出申请，财政部门核实，报政府批准。原则上按市委、市政府年初确定的目标任务，批准拨付给承担分解任务的部门或单位，专项用于城市建设、企（事）业改制和发展以及解决历史遗留问题，避免资金分散使用，影响资金使用效率。
五、规范土地市场运作
（一）坚持市场集中统一管理。市区国有土地资产统一管理的范围，为淮安市近期城市总体规划确定范围内的所有土地。经营性土地出让按《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（江苏省人民政府第11号令）第三条：“市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）负责本行政区域内土地招标、拍卖、挂牌出让的组织实施”的规定，市区发生的土地
交易行为，统一由市国土资源局组织实施，严禁场外非法交易，规范经营性土地出让行为。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地一律实行招标、拍卖、挂牌出让，不得将经营性用地和非经营性用地进行捆绑式出让。严格实行建设用地有偿使用制度。凡《江苏省划拨用地目录》（苏政办发[2003]96号）未涉及的建设项目用地，包括行政机关事业单位营利性的非自用办公用房、营利性的教育设施、邮政设施、社会福利设施用地以及街道社区居委会营利性对外服务等用地，均要按照出让方式供地。对现代服务业门类中，属于物流（仓储为主）、研发、工业设计等生产型服务业项目，可以视作工业类性质进行协议出让供地。对于住宿、餐饮、金融、房地产、商业等经营性服务业用地须进入土地交易市场实行公开交易。对大型物流园区用地可以按功能分区区分不同用途供地，对仓储、汽修、停车场等区域可以参照工业用地进行供地；对餐饮、宾馆、商场区域用地，按经营性用地要求供地。如果物流园区作为一个项目整体出让供地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，在确定出让底价时，可以区分不同地块用途分别进行评估，然后综合测算出让底价。
（二）规范国有土地使用权的转让。划拨土地使用权未经批准，不得擅自转让。出让土地使用权须按出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25％以上（不含土地出让金）方
可依法转让。
（三）规范国有土地登记和房产登记。1 、国有土地上的建筑物进行变更登记时，必须先行办理土地变更登记，然后再进行房产变更登记。2 、出让土地登记必须缴清土地出让金，并根据《土地出让合同》和经批准的规划设计条件（方案），申领土地证和房产证。3 、土地分割登记实行许可制度。除土地公开交易公告中明确可分割销售以外，对于宾馆（包括公寓或酒店）、超市、各类交易市场、经营性的物流用地原则上不得进行分割销售。对于经营性的打工楼、文体、教育、科研、医疗卫生、福利院、养老院、艺术馆、博物馆等项目用地，不得进行分割转让。
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