盛年不重来，一日难再晨。及时宜自勉，岁月不待人。
项目策划方案
土地收储及一级开发方案
一项目基本情况
1.1项目概述
1.1.1项目名称
1.1.2区域位置
1.1.3项目区域的自然特征
1.1.4项目交通情况
1.2项目土地利用现况
二编制依据
三项目市场分析
3.1项目土地市场分析
3.2项目所在地房地产市场分析
3.3宏观政策导向
四项目实施进度
4.1项目土地开发实施方式
4.2项目土地开发范围
4.3项目开发实施主要内容
4.3.1土地收储及出让流程
4.3.2土地征地拆除方案
4.4项目开发涉及政府职能部门
4.5项目土地供应方案
4.5.1土地供应模式
4.5.2土地供应计划
4.5.3土地一级开发深度
五项目投资方案
5.1项目投资开发成本范围
5.1.1土地储备运营成本
5.1.2土地回收出让成本
5.1.3土地整理开发成本
5.1.4其他相关成本
5.2土地出让金估算
5.3挂牌底价估算
5.3.1底价确定程序
5.3.2底价计算方法
5.4土地销售收入估算
5.4.1项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入
5.4.2项目部分土地进行二级开发成本及利润
5.4.3熟地地价估算
5.5项目融资方式分析
5.5.1项目开发资金使用特点
5.5.2融资模式的现状与问题
5.5.3融资方式比较及联动融资模式
土地储备管理办法六项目方案总结
一. 项目基本情况
1.1 项目概述
1.1.1项目名称
项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县）
1.1.2区域位置
湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经112 °30 ′-113 °02′，北纬28 °30 ′-29 °03 ′，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19 个乡镇，418个行政村，总面积1581.5 平方公里，人口73 万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。
1.1.3项目区域自然特征
湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17℃，日极端高气温为40.1℃，极端低气温为-14.7℃。全年无霜期为223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射总量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的54.4%。年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。
湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.56%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。
全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮
土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。
1.1.4项目区域交通情况
湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里
长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际机场；建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接：距京广铁路复线15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。向西横跨湘资连接益阳；向北环洞庭湖直达岳阳。县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。
1.2项目土地利用现况（单位：公顷）
湘阴县土地总面积：153496.5
农用地耕地：42128.94
园地：6246.53
林地：15468.96
其他农用地：25712.87
小计：89557.30
建设用地城乡建设用地：10461.54
交通水利用地：3428.67
其他建设用地：165.33
小计：14055.54
未利用地水域：30516.13
滩涂沼泽：13152.94
自然保留地：6215.04
小计：49884.11