问卷分析报告
本次调查针对宁波大学生房子的购买力进行了分析,共设置了15个问题，通过对问卷整理,从一定程度上从侧面了解宁波市民真实的购房意愿。从中发现，宁波购房者的住宅消费理念已日趋理性和成熟，同时宁波楼市需求也出现了许多新的特征。
多数人认为房价过高，期望下降
去年宁波市区居民家庭人均可支配收入为19674元,按户均3.4人计算,年户均可支配收入66891.6元。房价方面,按照市统计局公布的数据:去年平均成交总价为80万元左右一套,也就是说去年宁波的收入房价比为1:12左右,超出国际标准1:8.1的合理范围。这不仅说明宁波的房价已经出现一部分的泡沫,还说明宁波市民普遍感觉购房带来的现实压力。这还仅仅是去年的对比数据,如果房价仍然持续增长,宁波市民将会承受更重的压力,因此,多数市民希望房价下降。
家的宏观调控下，购房者持币观望现象增加了，另一方面也说明了随着市场的发展，购房者也越趋理性，不再盲目跟风买房。但仍然可以看出,超过半数的市民在一年之内仍然有买房计划。
这主要是由于宁波刚性购房需求无可遏制,改善性需求持续增加,每年涌入宁波的外来人口不断增加,其中的一部份将会在宁波落户购房,宁波每年引进人才也将成为宁波购房体的生力军,再加上宁波城市化进程的加快,无可遏制地产生刚性购房需求。从宁波的经济特点来看,外向型经济催生了大量高层经理人和职业白领,为市场需求注入了新的增长点。还有一部分对市场价格并不敏感的高收入体迫切要求改善生活品质,寻适合居住需求的住宅。多种因素叠加导致仍然有超过半数的市民选择在一年之内购房。 从购房时间上看，反映的情况是打算在1年之内购房的占多数,这反映了房地产交易行为需要长时间的接触，沟通，最终才能达成交易。这也侧面地反映了消费者对房地产商持有一种冷淡的心理，他们需要较长的时间来观察房地产商的实力，期待房地产的各种优惠政策。而不是像房地产商所希望的那样，只要我把优惠条件一摆，肯定会能吸引来大量的购房者。这个过程也最能磨练房地产商的耐性。
认可的区域和价格仍然存在差距
从调查结果来看,目前宁波市民置业仍旧倾向江东中心城区和鄞州中心区。可见这两个区域相对成熟的房地产开发水平吸引了相当一部分购房者。一个区域房地产市场的繁荣、昌盛，有赖于这个区域内经济的快速发展，宁波的江东中心区域和鄞州中心区域拥有浓厚的生活氛围和完善的生活配套设施，成为开发高档社区的区域，从而树立了该区域在购房者心目中的首选地位。
从认可的单价空间来看, 选择6000元—7000元的最多,占到了30%，选择5000元—6000元的次之,占20%。两者相加,即选择认可单价在5000元---7000元的占50%。
从目前的实际成交情况来看,这个价格区间只能选择海曙西联丰延伸段、江北洪塘区域、镇海庄市或骆驼区域或者距离市区更远的其他区域。但有愿意在这几个区域置业的人分别只占10%、10%和 20%。选择其他更远区域的所占比例更少。
从心仪区域和意愿价格的对比可以看出,目前宁波仍然存在市场实际与心理价格存在严重距离的情况。江东中心区域的土地存量越来越少,推出的楼盘也非常有限,单价普遍在万元以上。而鄞州中心区域已经成为开发热土,最贵的公寓单价已经接近两万元,一般公寓的价格也都在万元左右。因此,选择在海曙西联丰延伸段和江北洪塘区域或者其他区域购房的市民，
在很大程度上是高房价压力下的无奈之举。比如难以承受海曙中心区域的高房价,则选择在联丰延伸段购房,这是市场环境下的又一种选择和出路。市场的实际情况也表明这种选择也有一定的良性因素。商业核心区的形成使得城市的核心工作区域外移。另外，比较便宜的地价，可以使开发商有足够的利润空间打造品质住宅，以满足人们对住宅舒适性的较高要求。
从另一个方面来讲,如果江东中心区域和鄞州中心区有新增楼盘,必将成为市场关注的热点,如果价格相对合理,则将会有不错的市场销售行情。
价格取代地段成为购房最敏感要素
问及“购房中考虑的最重要因素”,有50的市民选择了价格,选择地段的占20%，居第三位。而环境则成为第二重要的因素,占到了30%。
这表明在房价高企的当下,市民关注的焦点变为价格。价格的制约力量已经显现了强大的作用。市民面对高房价的时候,不得不面对现实,选择能够承受的价格从而一定程度上把地段放在稍后的位置上。
值得关注的是,环境因素已经成为市民关注的第二要素。这表明购房人的心态越来越理性,对生活实际质量的要求也越来越高，并非好地段的房子就有好的生活环境,那些社区环境差、有废气或者噪音污染的楼盘已经被市民所抛弃。从另一方面来讲,随着私家车的增加,市民的生活半径越来越大,只要社区环境好,能够在其中生活得舒适惬意,即便地段远一些,只要价格能够承受还是成为市民的不错选择。
选择的户型适中，注重生活配套
从调查结果来看,市民已经抛弃了原来盲目求大的户型需求,面积经济实用的二房、三房型户型成为主流.购房者在选择房屋面积时，91平方米-110平方米的占40%,选择61平方米-90平方米占30%，选择111平方米-130平方米的占20%，选择140平方米以上户型的占10%.
从购房类型和户型方面可以看出，小户型住房并没有像北京，上海那样热销，成为消费者选择的主流。大部分被调查者选择了适中的经济户型。这说明了中户住房仍然在老百姓的心目中占有一席之地。而别墅，很多人出于价格方面的考虑，觉得难以承受。在购房面积方面，选择90平方米-130平方米的占60之多,这样的面积最适合于一家三口居住。可见，一家人居住在紧凑实用的三房户型中,仍然是宁波人的居住理想。
过大面积会造成一定程度上的损失，政府宏观调控政策使得大户型房屋需求受阻，而那些60平方米以下的户型则与经济适用房接近,很多购房者被分流。
虽然市民选择的户型面积有一定的缩水,但实际的居住指数却并没有相应降低,反而有提高的趋势。比如,市民对于采光差、户型不佳的房屋已经有比较严重的抵制情绪。一般的老社区已经难以满足市民日益增长的居住需求。目前市场上热销的楼盘,90平方米的可以做到三房户型,开间可达到4米以上,让市民感到满意。
热衷多层，车位购买仍较保守
问卷调查报告 尽管多层仍然深受市场欢迎，但不可否认的是市场的现状正在改变大家的住宅消费观。根据本次调查，购房者购房时首先考虑购买房屋的建筑类型仍然以普通多层为主，占总体需求的50%。但相比前几年已经有了一定程度的下降,同时，小高层却是异军突起，市场需求现在已经占到总体需求的30%。近几年电梯公寓开发一直徘徊在中心城区内,随着土地资源日趋紧张以及地价节节攀升，中心城区之外的广大区域也出现了大量电梯公寓项目，并大有向外蔓延的趋势。电梯公寓在今年楼市供应中成为了绝对主力。受地价、开发成本以及容积率影响，目前周边区域的新建住宅项目，大多以小高层为主。
今年的小高层住宅较之以前，在小区规划、建筑风格、户型设计等方面均有所创新和突破，产品的审美价值和舒适性都大大提高，完全具备了更高的品质享受。电梯住宅产品将成为楼市主流。在传统居住习惯影响下，普通多层的经济实用使其仍然受到市场追捧。但随着房屋建筑类型政策性、方向性上的改变，再经过一段时期外来居住理念对传统居住理念的冲击，居民对小高层物业的接受度逐渐升高。在与普通多层物业相差不大的情况，一部分多层置业人分流转向选择小高层，使得小高层物业意向购买人的比例有所上涨。
在问及对车位的需求时,选择暂不需要的占到40%，选择购买一个车位的占30%，选择租赁车位的占20%。这表明市民对于购买车位还是持比较保守的态度.
在私家车占有率日益提高的如今,不购买车位和租赁车位的市民相加占多数。其中的主要原因是市民认为购买车位并不划算。现在社区车位的价格普遍在8万-10万元左右,高档社区在15万-25万元之间。而租用一个车位的费用每年只需一千元到几千元不等。租用十年也只有万余元。这样算来,很多市民都选择不购买车位。但这样的选择带来的后果也是多重的，很多车辆不停在地下车位而停在社区道路上,不仅造成了巨大的地下空间浪费,也严重违背了人车分流的良好规则,造成了物业和业主、业主和业主之间的很多矛盾。随着人们观念的逐渐转变，这样的问题或许会得到解决。
按竭买房占主流，充分利用公积金
在接受调查的购房者当中,选择公积金贷款的占30%,选择商业按揭贷款占30%，选择分期付款的占30%。而选择一次性付款的只占10%。这说明,目前按揭买房已经成为购房的首选,而公积金贷款超过商业按揭贷款位居第一。
去年底,中央经济会议上就提出要防止经济过热，防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。中央宣布2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。因此去年一年,购房者面对的是连续6次加息的事实，从前沉睡的公积金被购房者广泛利用起来,公积金贷款成为按揭的首选。公积金按揭贷款和商业按揭贷款利率之间有不少的差距,使得市民普遍尝到了公积金按揭的甜头。
多数购房者选择按揭贷款购房,一方面说明房价高企,一次性付款购房越来越难以实现,另一方面也可以表明,居民的理财途径已经拓宽,其他投资渠道比如股票、基金的收益如果高于贷款利率,则更没有必要一次性付清。
青年人成为购房生力军，自住需求占主流
如今的年轻人在购房者当中占据主导地位，经济实力与年龄的关联性在这个时代正逐渐淡化。很显然，在大多数人眼里经济基础薄弱、根本不可能买得起房的年轻一代，正在日益成为购房新兴力量。25岁~30岁的年轻人已经迈入或者正在迈入自己独立生活的阶段，有没有自己的“蜗居”，则被认为是这代人是否独立生活的重要标志。这一代年轻人面临着升学、就业竞争、房价上涨的“三高压力”，也拥有着高收入、高学历、高职位的“三高动力”。他们对自己的经济状况充满信心——一方面，“4+2+1”的家庭模式，让他们有了更稳固的家庭后盾;另一方面，他们也对自己未来的收入充满信心，“钱不是省出来的，而是赚出来的”、“花明天的钱，享今天的福”等观念早已融化在这代年轻人的血液里。此外，多元化的买房政策也给年轻人购房带来了更多的机会和便利。
当问及“购买商品房最主要的目的”时，有40%的人选择解决基本的居住问题，有50%的人选择改善居住条件。只有10%是为了投资或商用。
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