第一回
    一天，家居葫芦庙旁的甄士隐，梦见一僧一道谈论绛珠仙草要报答神瑛侍者浇灌之恩。僧道想要度化甄士隐的女儿英莲，被士隐拒绝。甄士隐与贾雨村结识，赠其银两考取功名。英莲元宵看花灯，不慎丢失，再来葫芦庙失火殃及甄家。士隐投其岳父不顺，贫病交加。一日，见一跛道人唱《好了歌》，士隐大彻大悟，注解《好了歌》十分贴切，随道人出家飘然而去。
第二回
   
雨村看中士隐丫头娇杏，雨村中进士后娶娇杏为二房，不久又扶正了。后来，雨村因恃才怠慢上司，被参革职。后给巡盐御史林如海独生女儿林黛玉教书识字。雨村与冷子兴谈论贾府细况及危机。谈论贾政夫人王氏生一奇子，生来嘴衔刻字五彩奇玉。还论及邪正二气及大仁大恶之人。
第三回 
贾雨村托林如海求岳家荣国府帮助谋求复职。黛玉母亲去逝，贾母念及黛玉无人照顾，要接外孙女黛玉进京。林如海便让雨村送黛玉到京。雨村得贾政帮忙，复职并得任金陵应天府。黛玉进贾府，见了外祖母及贾宝玉等人。宝玉与黛玉相见，虽从未见过，但觉如旧识久别重逢，一见如故。
红楼之我是贾赦的奶奶
第四回   
雨村一到应天府上任便接到一件任命官司，英莲被拐卖，金陵薛家薛蟠为争英莲而打死原买主冯渊。贾雨村听了当日葫芦庙小沙弥今日之门子的话，薛家是“护官符”上之人，于是徇情枉法胡乱判案，放了薛蟠。薛家“百万之富”，薛母乃王子腾之妹，与贾政夫人王氏一母所生。原来薛蟠之母想送女儿进京候选，薛蟠游逛京城巧逢英莲，便立意买下，打死冯渊。也未将人命官司放在心上，便与母亲、妹妹薛宝钗一同到荣国府住下。
第五回   
贾母十分怜爱黛玉，待之如宝玉一般；薛宝钗来后，人们大多关注宝钗，黛玉心中郁闷。然，宝玉略偏于黛玉，关系甚是亲密。一日，不知为何，二人发生口角。贾母等人去宁府赏
梅，宝玉觉之无聊，有些倦怠，欲睡中觉。秦可卿便带宝玉去其房中睡觉。宝玉睡梦中，神游太虚镜，梦中与仙女秦可卿几番云雨。其间，观看了“金陵十二钗”正册、副册及“又副册”（书中交代了人物的性格与命运）。
第六回     
上回，宝玉在梦中与可卿几番云雨。醒来后，因梦遗被丫鬟袭人发现。宝玉素来喜欢袭人，而袭人又对宝玉百依百顺，宝玉便与袭人一番云雨。此后，宝玉对袭人另眼相看，袭人也对宝玉更加尽心。一日，一远亲刘姥姥欲向贾府借钱，进荣国府。周瑞家的接待了刘姥姥，并给刘姥姥介绍凤：“年纪虽小，行事却比世人都大，出挑的美人一样的模样儿，少说些有一万个心眼子，再要斗口齿，十个男人斗不过她一个，就只待下人未免太严些个”。凤初会刘姥姥，态度不热不冷。
第七回        送宫花贾琏戏熙凤    宴宁府宝玉会秦钟
送走刘姥姥，周瑞家的王夫人回话，薛王二人长篇在套地谈家务人情．薛姨妈托她到王夫人处给迎、探、惜和凤送宫花，她女儿求她为女婿冷子兴说情（因卖古董和人打官司）；
秦氏向宝玉介绍她的弟弟秦钟，凤要见，于是贾蓉带秦钟来见凤。秦宝二人相见如故，互相倾慕，宝玉便要秦钟来贾府私塾读书。
第八回       
凤与宝玉说服了贾母叫秦钟来家塾上学。宝玉到梨香院看宝钗，薛姨妈热情接待。宝钗急于看通灵宝玉，莺儿说玉上的八个字（莫失莫忘，仙寿恒昌）与宝钗锁上八个字（不离不弃，芳龄永继）正好一对儿，宝玉于是要了锁看，果然如莺儿所说一般。黛玉来了，见宝玉、宝钗在一起，心下十分不悦。寻雁给黛玉送手炉，黛玉趁机奚落宝玉、宝钗。
第九回       
宝玉要上学，袭人劝他好好念书，不然就潦倒一辈子了。贾政训斥李贵，叮咛让宝玉不要念诗经古文，要讲明背熟《四书》，要求十分严格。宝玉提出不和秦钟论叔侄，而称兄弟，秦钟不敢，后说不过宝玉，便也浑着叫。秦钟、香怜交友，金荣取笑，秦钟、香怜向贾瑞告状。贾瑞偏袒金荣。贾蔷激茗烟闹事，李贵息事宁人，金荣赔礼。
第十回       
金荣对于秦钟仗着宝玉和他好，而目中无人，非常不满。金寡妇多次说金荣退了学就占不了薛大哥的便宜乐。但又把此事告诉了小姑子璜大奶奶，璜大奶奶要告诉尤氏评理去，金寡妇不让，怕金荣上不了学，又没钱请先生，还要在金荣身上添许多嚼用。璜大奶奶到了宁府，尤氏告诉她：秦氏经期两个月未来，下半天懒待动，话懒待说，眼神也发眩。冯紫英给贾珍推荐幼时从学的先生张友士医生给秦氏看病。张太医细致的谈论病情。
第十一回
九月菊花盛开。贾敬寿辰，贾母“不赏脸”，没有来，凤替贾母解释了一番。凤和宝玉瞧秦氏，秦氏说凤“疼我”。宝玉想起在此睡觉梦游太虚幻境事。凤劝解秦氏，说了许多衷肠语。贾瑞给凤请安。贾瑞见熙凤，起淫心。平儿骂贾瑞癞蛤蟆想天鹅肉吃，没人伦的混账东西。
第十二回
贾瑞来凤。凤戏耍贾瑞，让其晚上来。贾瑞按约定晚上钻入穿堂。正值腊月天寒，白白在外冻了一晚也未曾见到凤。贾瑞一夜未归还撒谎去其舅舅家。代儒惩罚贾瑞，罚其跪
在院内读文章，打了三四十大板，还不许吃饭。第二次，又在凤房后小过道里那座空房子里，被贾蓉、贾蔷捉弄。后因挨冻等原因染病。跛脚道人给其风月宝鉴，让其背面照之。贾瑞不听跛道人之言，正面照风月宝鉴，一命鸣呼。
第十三回
秦氏给凤托梦并告知一未了心愿。凤听秦氏死吓了一身冷汗；宝玉听闻后，心中似戳了一刀喷出一口血来。“贾珍哭的泪人一般”，奢华地办理丧事不仅东西都选上等，还花千两银子为儿子捐龙禁尉。秦氏丫环瑞珠见秦氏死了，也触柱而亡。小丫环宝珠甘为义女。尤氏犯旧疾不出。宝玉向贾珍推荐凤，让其打理家事。贾珍拄个拐请凤理家。凤抓住宁府五件风俗，觉之要好好治一治。
第十四回
    宁国府中都总管来，说凤“是个有名的烈贷，脸酸心硬，一时恼了，不认人的”。凤威重令行，十分得意。宝玉与秦钟去凤处坐坐。随贾琏送黛玉的昭儿从苏州回来，言林如海九月初三日已殁，凤说宝玉“你林妹妹可在咱们家住长了”。宁府送殡，北静王水溶会见宝玉。
第十五回
静王看“宝玉”赞宝玉，赠以前日圣上亲赐念珠一串。凤、宝玉、秦钟于中途在农人家打尖。宝玉观二丫头纺纱。来至换槛寺，凤到馒头庵（水月庵）要两间房作下处。宝玉，秦钟与智能玩笑；凤弄权图银害命。自称“从来不信阴司地府报应，凭是什么事，我说行就行”。问老尼要三千两银子。凤为落人情，图三千银，又住一宿。
第十六回
贾政生辰，元妃入宫。贾蔷要下姑苏聘请教习，采买女孩子，置办乐器行头，贾琏有犹豫之意，贾蓉示意凤为之说好话，贾琏方允。凤趁机叫赵嬷嬷两个儿子一起去。贾府忙着盖造省亲别墅。一日，秦钟病情加重，宝玉看望将死之秦钟，秦钟劝他“以后还该立志功名，以荣耀显达为是”，并自悔“以前你我见识自为高过世人，我今日才知自误了”。
第十七回
宝玉痛悼秦钟，众人劝解半日方止。省亲别墅建成，需匾额。贾政自谦自幼于花鸟山水题咏上就平平，如今于怡情悦性文章上更生疏；因闻塾师赞宝玉有对对联的歪才情，便带他进园
拟匾试才。一路走来，所题之字词为众人所称赞不已。采聘尼姑、道姑。又有一代发修行的，出自仕宦之家，名为妙玉。妙玉带发修行，不愿来贾府，王夫人让下个帖子请她。
第十八回
正月十五上元之日元春归省。在轿内见园内外如此豪华，默默叹息奢华过费。元春自幼为祖母教养；与弟宝玉情同母子，元妃命换“天仙宝境”为“省亲别墅”。见贾母“满眼垂泪”，一手搀贾母，一手搀王夫人，三人有话说不出，“只管呜咽对泣”。在娘家，元妃让宝玉和众姊妹题诗，元妃极赞薛、林之作。黛玉本想大展奇才，但受命只作一首，深感遗憾。
第十九回
宝玉将元妃所赐之糖蒸酪留给喜吃此物之袭人。李嬷嬷赌气吃酥酪。袭人推说爱吃栗子，使宝玉把酥酪丢开，宝玉给袭人剥栗子。袭人以赎身之说试探宝玉，流露出对此“吃穿和主子一样，又不朝打暮骂”的地方的留恋。宝玉脸上带着胭脂膏子去看黛玉。黛玉说自己有俗香，无罗汉真人给的香。又说奇香、暖香、冷香的话。宝玉胡诌耗子精盗香芋的故事给黛玉听，使其不致睡出病来。宝钗来了，讥笑宝玉忘了芭蕉诗，急的满头汗。
第二十回
宝钗讽刺宝玉元宵不知“绿蜡”之典。李嬷嬷记恨之前吃茶、酥酪之事，骂袭人“哄宝玉”“妆”“配小子”，袭人卧病在床，气得哭。宝玉守在袭人身边，劝慰袭人，给袭人喂药。宝玉给麝月篦头，睛雯讽刺，宝玉说她“磨牙”。湘云至，黛玉因为宝玉恋着宝钗而使气回房。宝玉对黛玉讲“亲不间疏，先不僭后”的道理。黛玉才稍安。
第二十一回
袭人对宝玉不满，将其诉诸宝钗，宝钗与袭人交谈套话，谈论宝玉，从话语中赏其识，见志量。袭人因见宝玉整天和妹们厮闹，若真劝他，料不能改，故用柔情以警之，但不料两人闹出矛盾，后过了很久方解释和好。贾琏趁巧出痘和多姑娘儿鬼混，事后被平儿抓住把柄，平儿巧言瞒过凤；贾琏叫平儿不要怕凤。
第二十二回
贾母要给宝钗做生日，凤和贾琏商量要比林黛玉高出一等。凤说贾母喜爱的龄官象一个人，宝钗笑而不说，宝玉不敢说，湘云说象黛玉。湘云、黛玉和宝玉为此事闹矛盾，宝玉心
想目下两人尚未应酬妥协，将来犹欲何为。袭人劝宝玉“大家随和”，宝玉说自己是“赤条条来去无牵挂”。笔占一偈，又填一《寄生草》，心中自得。宝钗说她是引起宝玉说疯话的罪魁。元妃送出灯迷让猜，宝钗一猜就着，却故作难猜之状。贾母见元春喜悦，也命制作灯谜大家猜。贾政看了众从姊妹不祥之谜，伤悲感慨。
第二十三回
元妃下谕叫宝钗等去园中住。贾政传来宝玉，当着王夫人的面，把往日嫌恶心减了八九；虽对所起“袭人”名字不满，但又不让改。宝玉偷看《会真记》，抖花瓣于水中，遇见葬花之黛玉。宝玉用《西厢记》中词句相戏，黛玉竖眉瞪眼，带怒含嗔，说宝玉“欺负”她。黛玉在梨香院听《牡丹亭》，感慨缠绵，点头自叹，心动神摇，如醉如痴，眼中落泪。
第二十四回
    贾芸从贾琏处打听得，凤把和尚的事给了贾芹，便向母舅卜世仁要冰片麝香，准备给凤行贿，卜世仁拒绝了。
颇有义侠之气的醉金刚倪二不要文约不要利钱，借十五两三钱多银子给贾芸。贾芸买冰麝奉
承凤。贾芸看宝玉未遇，遇见小红。贾芸二次遇到凤，凤嫌他“拣远路儿走”，不先求她，求了贾琏；但又说不是贾琏主情，她不管贾芸的事。宝玉叫俏丽干净的小红递茶。小红因此被秋纹、碧痕骂了一顿；回家做梦，梦见贾芸拾了她的手帕。
第二十五回
宝玉干娘马道婆骗得贾母每日五斤油供奉菩萨，保宝玉无灾。赵姨娘给马道婆说这一分家私要不都叫凤搬送到娘家去，“我也不是个人”。并叫马道婆设法绝了宝、凤，“这家私不怕不是我环儿的”。给马写五百两欠契一张，马给了纸铰的十个鬼和两个纸人。。凤、黛玉正眼不看赵姨娘。宝玉、凤一齐发疯。糊涂发烧。贾赦为宝、凤寻僧觅道，贾政劝而不住。赵姨娘叫贾母给宝玉办后事，被贾母连贾政一起骂了一顿。和尚道士持诵“宝玉”，宝玉病愈，黛玉念佛，宝钗说如来佛管林姑娘姻缘，黛玉骂钗与凤一样是贫嘴烂舌。