旧改项目外立面政治项目管理难点及应对措施研究
浙江省杭州市311122
【摘要】在一个老旧的社区里，外立面往往是杂乱的，这是多种原因导致的，主要包括有：年久失修、外挂空调等外挂系统杂乱、各类管线线缆杂乱分布等。在进行改造时，要特别注意这些问题，让这个社区的外墙保持清洁，让整个社区的整体环境面貌保持统一，与周围的建筑环境保持和谐，进而让这个社区的生活环境得到提高。由于多种原因的共同作用，使得老建筑的开发工作变得越来越困难，同时，建造费用也在不断地增加。本文通过一些具体的例子，对目前旧改造中遇到的一些问题进行了剖析，并给出了相应的对策，其中主要内容有：科学地制订施工组织设计，提高施工人员的综合素质，加强施工现场的管理，加强与居民的沟通，加强工程变更费用的管理等。
关键词：旧改项目 外立面整治项目 项目管理难点
1.项目详情
按照《2019年政府工作报告》，《国家三部委办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的
通知》（建设办城信〔2019〕243号），关于印发《余杭区老旧小区综合改造提升操作指南》的通知，关于印发《余杭区既有住宅加装电梯实施方案的调整完善意见》的通知，关于印发《余杭区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作实施方案》的通知，关于印发《余杭区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作实施方案》的通知。为了积极响应中央和市区的要求，加快推进老城区建设，提高居民的居住质量，确保最大限度地满足最多居民的基本需求，制定了《余杭区老旧小区拟综合改造提升四年行动计划(2019-2022年)》的通知，制定了《余杭区老旧小区综合改造提升操作指南》等。临平区街道立足辖区实际情况与具体需求，在前期调查的基础上，针对社区更新等工作的重点，制订了《临平街道全面推进小区公约修订和执行工作的实施方案》，并对小区公约的主要内容、工作步骤以及执行要求进行了详细的阐述，以确保小区公约能够得到系统、有序、规范的推动。
2.旧改项目外立面整治现状及问题
2.1外立面改造管理问题
2.1.1 老旧小区人口组成复杂
社区居民的构成比较复杂，居民的消费观、交流方式、观念变化、参与程度较差。
首先，在城市中，老年人的消费观念较为保守，他们在购买等方面还是采取了比较传统的方法。这就导致了他们对于新的业务模式的不适应。其次，由于老年人年龄和文化背景的不同，他们的交流模式也存在着一定的差别。一些人也许更倾向于直接接触，另一些人更倾向于像社会媒介这样的方法。这些不一致会引起错误的消息传播，甚至产生误会。另外，在社区中，人们的观念变化相对较慢。大多已经适应了过去的生活模式与社会格局，而对新的文化与价值观念则有一定的抵触。所以，他们也要经过一段时间的调整，才能真正地去适应、去接受新的发展潮流。第四，社区居民参与社区建设的程度不高。因为各种因素，他们也许会比较不情愿地参加社会的治理和决策。这不但造成了社会治理上的不公与不透明，而且也制约了社会的发展。
2.1.2关于工程改建的经费问题
该工程的大型改建经费全部由国家提供，私人资本并未投入。而且，由于政府投资的性质，发改部门已经对其进行了数次的缩减，导致了投标价格偏低，投标清单中出现了大量的漏项。而且，这个工程是一个属于亚运辅助工程的工程，因此，在制定初期的方案时，
政府没有对它进行足够的重视，导致了对改造资金的分配出现了偏差，使得更新的内容无法达到居民的需要。
2.1.3小区建设年代及时序问题
新城花苑为 1994年、1998年建成的住宅小区，总用地面积为30645.7m，建筑面积约55165.5m，为5～7层住宅，整个小区设有南北两个主入口和东西各个消防出入口，现有26幢住宅楼，共40个单元，总户数为353户。沿政法街和南大街设有一层商业裙房。本小区26幢住宅楼基本无统一的改造模板。老旧住宅外立面存在大量附着物，如空调，自制晾衣杆，雨棚，防盗窗各类管线等。且原有建筑图纸大量缺失，给改造设计中带来了巨大的难度。2.1.4场地约束和紧急情况的处理
因该工程地处老城区，路面较窄，无法实行全封闭式操作，所有到该工程的游客，在入场前都要带上头盔。当有关工种需要协同工作时，应由项目负责人进行统筹和催办。通过这种方式，可以让施工现场变得更加井然有序，保证在施工场地上，各种材料、工具不会出现浪费、不会出现丢失，不会出现成品、半成品的损坏，与此同时，还可以与其它的施工团队进行紧密而高效的合作。
2.1.5计划管理
而从住户的观点来看，则是期望该项目能尽早完成，减少对住户的冲击。但是，由于施工进度的限制，各个环节的进度，必然不能如市民所愿。自二月上旬起，到四月下旬首次搭建，已有三个多月的时间，加上浙江地区常年多云多雨，导致了当地居民的抱怨。对需要利用脚手架进行搭设的工艺进行了合理的布置，使其在搭设后提前搭设，然后再拆掉外部框架。尽量减少建筑对住户的冲击。
2.1.6费用管理方面的一些问题
按照合同总价控制条款及支付条款，存在以下三个方面的风险：（1）合同价款实行单价包干，招标价格较低并且存在缺项、工程量不足等情况，会造成施工费用超出，进而由施工单位来向我们提出索赔的风险。（2）以经审批的施工图预算为基础，在施工图预算审批之前，仅以预付款为基础。支付时，有预支的风险。（3）因为本工程属于改建工程，所以在执行中，业主可能会在执行中进行更改，而且，本工程中的建筑公司能力不足，无法及时提供相应的文件材料，因此，本工程的最终结果将面对很多数据的缺失，造成了很大的不确定因素。
2.1.7中的安全性问题值得注意
（1）该工程属于老改造工程，该工程地处住宅区，所有的居民都没有迁出，工程工地每天的人流和车辆流量都很大，因此，该工程有很大的安全隐患。（2）在外墙改造工程的时候，会在房子周围搭建脚手架，而且在改造工程的时候，也会对住户的露台、窗口等环境产生影响，容易引起住户的抱怨、赔偿。（3）由于工程施工场地环境的复杂性，各类电缆种类繁多，给施工人员的用电安全带来了很大的困难。
2.1.8提高对物业管理和物业维修的认识
在老城区改造工程的后期运行和住户的维修过程中，要注意：运行管理：针对已被改造的公有设施和建筑物，要制定健全的运行管理体系，其中包括维修、保养、清洁等工作。为保证经营工作的顺利进行，还必须制定出一套完善的监管制度。
居民教育：可以通过与之有关的居民教育，来提升他们的维修意识，让他们了解维修公共设施和建筑的方法和技巧，并了解一些需要注意的问题。社区参与：让居民们主动地参加小区的管理和维修工作，构建一个社区的自治体系，让他们自己也是小区的建造者和管理者。
环保意识：在经营过程中，要加强对环保意识的培训，并通过节能减排等方式来降低对环境造成的冲击。
安保措施：针对改建后的建筑物及设备，应加大安保力度，以保证住户的人身及财产的安全。
信息化管理：运用现代化的信息技术，构建一个智慧的管理体系，可以做到对企业进行远程的监视与管理，从而提升企业的运作效率与管理水平。
2.2建筑外墙翻新工程中存在的问题成因
2.2.1有关国家的政策理由
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由于在规划、执行等方面，都是以国家为主导，因此，在规划、规划、执行等方面，都是以国家为主体，因此，在规划、规划、执行等方面，其所涉及的资源太过集中，没有充分发挥出市民的参与程度。与此同时，因为在全国范围内，对于改造的时间有一定的规定，但是却没有能够指导改造的具体操作文件。这就导致了在实际执行的时候，只是一种片面地追求迅速地完成改造任务的做法，而没有能够很好地根据各种类型的项目，给出合适的
改造方案。
2.2.2.设计和经营方面的理由
因为改建工作的复杂性，所以其所牵扯的改建内容要比新的工程多得多，而且因为本身的设计工作比较多，所以设计师们不可能对现有的结构有一个完整的认识，所以他们只能使用一个通用的改建节点来进行表述。这就导致了设计与实际施工之间的矛盾。
2.2.3建造过程中的经营理由
目前的施工管理仍然处于一种粗放型的状态，而且因为管理层次较低，所以没有能够将每一项工作的 PDCA循环进行好，反而是着急进行建设，在现场出现了问题之后才去解决，不能将各种资源进行有效的整合。
3.旧改项目外立面整治项目管理应对措施优化提升
3.1明确旧改项目目标，提高居民参与度
在城市更新中，确定改造对象、加强社区居民的参与是实现城市更新的关键。其中有几项
具体举措：
制定一个合适的项目目的：在进行旧改项目之前，必须要对该项目的目的和远景有一个清晰的认识，并且要与当地的住户进行足够的沟通与交流，使他们明白该项目的重要性和必要性。在建设过程中，要充分考虑到社区居民的实际需要，尽量实现社区居民的预期与要求。构建高效的交流机制：要加强业主的交流，就必须要构建一个高效的交流机制，如召开业主大会，设立业主意见反馈通道。此外，还要注意新闻的公开性与透明性，将工程的进度以及有关的消息，及时告知广大众。激励市民参与政策制定：市民应在规划设计、工程监理和验收等环节，以促进市民参与政策制定。可以采取召开业主大会，听取他们的意见，让他们积极地参与到工程的建设和建设中去。
3.2拓宽融资渠道，促进民间投资
（1）融资渠道多样化：政府投资，银行贷款，企业投资，社会团体捐赠等形式多样，是进行旧城改造的必由之路。通过这种方式，既能缓解地方的资金压力，又能为城市更新注入新的活力。（2）出台优惠政策：政府应出台相应的优惠措施，如税收优惠，土地出让费优惠等，以此来激励民间资金积极投入到旧城改造中。通过这种方式，可以有效地减少企业
的投资费用，从而激发企业的参与热情。（3）风险共担机制：为实现老改造工程的顺利进行，必须构建一套风险共担的制度，以明晰相关主体的职责与职责，实现对工程中的风险与责任的分担。通过这种方式，提高了投资人的信任，增加了投资的稳定性，有利于工程的顺利进行。
4.3加强建筑外墙改造工程与国家政策的衔接，健全多个部门间的配套体系
加强与国家有关政策的衔接，健全多个部门之间的配套机制，是保证建筑外墙改造工程能够成功进行的主要保证。具体做法如下：（1）对政策有深刻理解：在旧改外立面整治工作的前期，对有关的政府政策、法律、土地管理、城市规划、建筑安全等都要有深刻的理解。这样才能保证工程的正当性和可行性。（2）强化沟通与协作：在进行老建筑外墙改造时，需强化规划、建设、环保、消防等相关部门的配合与协作。只有建立起一套行之有效的信息交流与合作体系，才能保证工作的顺利进行。（3）健全管理体系：在老建筑外墙改造工程的执行中，必须健全管理体系，包括工程管理、质量管理和安全管理等。从而保证了工程建设的正常化、正常化，从而提升了工程建设的效率与质量。