【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院
会计考试报名【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院
【审结日期】2021.08.30
【案件字号】(2021)浙06民终3057号
【审理程序】二审
【审理法官】郑森轶傅芝兰茹赵鑫
【文书类型】判决书
【当事人】陈越;江苏嘉宏物业服务集团有限公司绍兴分公司
【当事人】陈越江苏嘉宏物业服务集团有限公司绍兴分公司
【当事人-个人】陈越
【当事人-公司】江苏嘉宏物业服务集团有限公司绍兴分公司
【代理律师/律所】王伟钢浙江泽大(绍兴)律师事务所;陶倩浙江泽大(绍兴)律师事务所
【代理律师/律所】王伟钢浙江泽大(绍兴)律师事务所陶倩浙江泽大(绍兴)律师事务所
【代理律师】王伟钢陶倩
鸭子怎么炖好吃【代理律所】浙江泽大(绍兴)律师事务所 梦见大水
【法院级别】中级人民法院
【原告】陈越
【被告】江苏嘉宏物业服务集团有限公司绍兴分公司
【本院观点】仅凭上述证据不能达到上诉人的证明目的，故本院不予认定。上诉人对其欠付被上诉人案涉物业费的事实没有异议，故本案二审中的争议焦点主要是上诉人是否有正
当理由拒付该笔物业费。
【权责关键词】无效追认撤销合同合同约定新证据质证诉讼请求维持原判
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【本院查明】经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，扬州嘉宏物业管理有限公司绍兴分公司于2021年7月16日变更为江苏嘉宏物业服务集团有限公司绍兴分公司。
【本院认为】本院认为，上诉人对其欠付被上诉人案涉物业费的事实没有异议，故本案二审中的争议焦点主要是上诉人是否有正当理由拒付该笔物业费。上诉人主张柯灵社区未经法定程序召开案涉小区的业主大会并成立业委会，擅自与被上诉人签订的物业服务合同无效，被上诉人亦未尽职提供物业服务，故其无须支付案涉物业费。纵观全案证据，首先，上诉人未能举证证明系柯灵社区恶意阻扰案涉小区成立业委会。其次，在该小区未有业委会的情况下，柯灵社区作为小区自治组织，在街道办事处的指导下，代行业委会职责于法
有据。然后，被上诉人已客观上为案涉小区提供了物业服务，上诉人作为小区多套房产的业主也事实上享受到了被上诉人提供的物业服务。最后，上诉人亦未能提供充分证据证明被上诉人提供的物业服务存在足以让上诉人可以免交物业费的重大瑕疵。物业服务是一个动态的持续性过程，不能因一朝一夕的不足就全盘否定被上诉人已提供的服务内容和服务价值。当然，被上诉人也应当勤勉尽责，努力提高物业服务质量，与各业主共同构建案涉小区的美好环境，是为和谐社会的应有之意。 综上所述，上诉人拒付案涉物业费的理由缺乏事实基础和法律依据，故其上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 锡兰国
经过近义词【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为207元，由上诉人陈越负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-23 05:19:31
养竹记【一审法院查明】一审法院经审理查明：案涉鸿通金都小区因未成立业委会，斗门街道柯灵社区居委会代行业委会职责，与嘉宏公司分别于2018年4月10日、2019年3月26日、2020年3月20日每年各签订《斗门街道拆迁安置小区物业管理服务承包合同》1份，斗门街
道办事处作为鉴证方一同落款签署，合同期限分别为合同签订当年4月1日起至次年3月31日。合同约定由嘉宏公司为鸿通金都小区营业用房及商品房等提供物业服务，其中第二十五条第一款约定拆迁安置房部分物业管理服务费由三部分组成：一、年度区、街道补贴款，按实际安置建筑面积每月每平方米多层补贴0.3元、高层补贴1元，其中阁楼减半补贴；二、年度小区生活垃圾分类处理清运补贴款，按实际安置建筑面积每月每平方米多层、高层补贴0.04元；三、向业主收取的物业费，按实际安置建筑面积每月每平方米多层、高层均收取0.1元，其中阁楼减半收取，为全年一次性收取，时间安排在第四季度进行。合同第二十五条第二款约定，商品房部分物业管理服务费由嘉宏公司参照安置房物业管理服务费标准，自行全额收取。现嘉宏公司主张按每月每平方米1元标准向陈越收取物业管理服务费。
【一审法院认为】一审法院认为，案涉鸿通金都小区因未成立业委会，柯灵社区作为小区的自治组织，在街道办事处的指导下，代行业委会职责，与物业公司签订协议，符合相关规定，其协议有效，并对小区及业主具有约束力，故应当认定双方之间物业服务合同关系依法成立并有效。嘉宏公司依约对陈越所居住的小区进行了物业管理，履行了合同义务，陈越作为涉案物业的业主，享受了嘉宏公司提供的安保、卫生等物业服务，故应当在嘉宏
公司提供物业管理期间向其支付物业管理服务费。陈越虽辩称嘉宏公司的物业服务存在瑕疵，包括公共区域杂物随意堆放、公共设施设备没有进行定期维护、绿地被破坏、垃圾乱扔等问题，但其提供的照片尚无法完全确认其主张的全部问题存在，或完全系嘉宏公司在提供物业服务中因管理不到位、服务不当造成的，同时案涉小区为开放小区，陈越认为嘉宏公司未进行封闭管理、未进行看守、日常检查而未尽到管理责任，但未提供相应证据予以证实，故陈越上述理由并不因此构成拒付物业服务费的正当理由，该院对嘉宏公司要求陈越支付合理物业管理服务费的请求予以支持，其中嘉宏公司对陈越未支付物业管理服务费时间、标准计算有误，该院根据陈越名下房产及登记时间计算至2021年3月31日，对嘉宏公司主张的非陈越名下不动产及不动产登记时间之前的物业费诉请不予支持。关于嘉宏公司主张按1元每月每平方米计算的物业费，因陈越所有房屋性质属于商业用房，其使用性质不同于住宅，其一般管理难度和相应水电等设施设备使用损耗高于住宅用房，考虑到当地商业用房物业费市场价及案涉《斗门街道拆迁安置小区物业管理服务承包合同》的相关约定，同时结合嘉宏公司对案涉小区营业房实际收费情况，该院对嘉宏公司主张的按1元每月每平方米计算的物业费标准予以认定。关于嘉宏公司主张的逾期付款利息，对此该院认为双方之间曾因物业服务质量发生纠纷，陈越逾期交纳物业服务费系事出有因，并非恶意
拒不缴纳物业服务费，结合陈越抗辩意见，对嘉宏公司主张的逾期利息不予支持。关于陈越认为已缴纳部分房屋物业费的抗辩，其未提供相应证据予以证实，该院对该项抗辩不予采纳。 综上，该院认为，今后在陈越履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的嘉宏公司应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，积极改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的物业服务合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、陈越应支付嘉宏公司物业管理服务费16299.05元(自不动产登记之日起至2021年3月31日止)，于判决生效之日起一个月内履行；二、驳回嘉宏公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取385元，由嘉宏公司负担180元，由陈越负担205元。 二审中，上诉人为证明其主张向本院提交了《强烈要求扬州嘉宏物业公司信息公开》《关于终止立成物业公司服务合同的告知函》《收款收据》和照片一组，以证明被上诉人未尽职
对案涉小区提供物业服务的事实。 被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。针对上述证据，被上诉人质证认为不属于二审中的新证据，且部分照片已在一审中提供，上诉人的主张仅是其主观想象。 本院认证认为，仅凭上述证据不能达到上诉人的证明目的，故本院不予认定。
【二审上诉人诉称】陈越上诉请求(释明后)：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：案涉小区因未成立业委会，柯灵社区作为小区的自治组织，代行业委会职责，与被上诉人签订物业合同，于法无据。1．根据物业管理条例规定，业委会和建设单位可以签订物业服务合同，并未授权社区签订，故柯灵社区直接作为合同主体签订物业服务合同缺乏法律依据。2．根据物权法规定，如果社区没有经过过半数以上业主的同意而选聘或更换物业公司、签订物业服务合同的，该合同应属无效合同。3．根据物业管理条例规定，前期物业服务合同由开发商与物业公司签订，物业服务合同则由业委会与物业公司签订，对每个业主都有约束力，柯灵社区不能越俎代庖。4．法律只赋予社区、街道办指导和协调的责任，并未赋予代行签订物业服务合同的权利，事后也未得到半数以上业主的授权和追认，故案涉物业服务合同于法无据。5．柯灵社区作为政府部门应当协调好物业管理关系，牵头成立业委会进行自治管理，但其与被上诉人签订的物业服务合同，没有业主选派
的代表签字，甚至都没有见过该份合同，合同中也没有如何完成服务标准等的约定。虽有街道办的盖章，但无负责领导的签字，不符合证据规则。故案涉物业服务合同是社区在未征得过半数业主同意的情况下闭门造车的结果，应属无效。6．案涉物业服务合同签订后，未按法定程序公示，也未采用集体讨论等方式，业主们都毫不知情，在程序上严重违法。7．物业公司的选聘应由过半数以上业主来决定，社区并无该方面权利。成立业主大会并选出业委会是国家法律的明文要求，社区应当予以督促或强制成立，若在过渡期内，社区暂行业委会职责签订个一年或两年合同尚可讲通，但现土地使用权已经过了十九年，社区至今尚未召集业主成立业委会，并在长时间内闭门行事，不召开会议，剥夺了业主对私有财产的管理权和知情权，违反法律规定。8．被上诉人私下与社区签订物业服务合同，一年一签连续多年，剥夺了业主的表决权和处理重大事项权。且被上诉人只收钱不办事，案涉小区基本处于无人管理状态，如：层层转包、无保安值守、公共场地破烂不堪、绿化一塌糊涂、停车场漏水严重、配备管理人员不足、不出具收款收据、不公示收支账目、维修基金不明等。上诉人认为相关账目应予公开，接受全体业主的监督。综上，案涉物业服务合同无效，被上诉人也未按该合同在提供物业服务，故请求二审根据实际情况予以纠正。 综上所述，上诉人拒付案涉物业费的理由缺乏事实基础和法律依据，故其上诉请求不能成立，
本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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