附件2
为进一步规范前海合作区土地租赁行为，促进土地灵活、集约、高效利用，加快要素集聚，加强深港合作，我局起草了《深圳前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。现就主要问题说明如下：
一、起草的背景和必要性
为了完善前海合作区土地有偿使用制度，规范土地租赁活动,我局通过土地租赁方式对土地进行过渡性开发，探索灵活利用未建空地建设急需设施，短期内迅速增加了商业办公、产业和配套设施等空间，及时服务前海城市发展需求，取得了良好成效，但也存在原有政策难以满足多样化需求、收回处置不清晰、监管机制不健全等问题，需要进一步创新和完善土地租赁制度。
同时，为弹性应对未来城市发展的不确定性，前海合作区有必要通过缩短用地年期的方式预留一定的高质量发展空间，充分适应前海未来产业升级、创新转型需要，实现城市可持续发
展。
因此，亟需系统完善前海合作区土地租赁制度，优化明确不同利用方式的适用范围、使用期限、地价计收、土地权利等内容，加快现状设施建设和服务供给，预控弹性发展空间，推动前海合作区土地管理改革持续深化，进一步支撑深港合作。
二、《办法》主要内容说明
《办法》共六章三十九条，包括总则、短期租赁、长期租赁、土地收回和到期处置、监督管理和附则。
（一）关于总体思路
针对现行政策存在的问题和实际发展需求，《办法》坚持务实管用、符合前海合作区实际需求与发展导向的原则，首先明确了土地租赁的内涵和框架体系，然后结合现行政策基础，通过修订、衔接和创新的方式，从适用范围、供应方式、办理程序、使用期限、地价计收、土地权利、产权登记、土地收回和监督管理等全过程管理出发，构建形成系统完善、统一有序的土地租赁政策。
《办法》明确定义土地租赁是指市前海管理局将国有建设用地出租给承租人使用，由承租人与市前海管理局签订一定年期的土地使用权租赁合同，并支付租金的行为，具体形式分为两类：租赁期限在五年以内的短期租赁；租赁期限在五年以上二十年以内的长期租赁。其中，短期租赁在衔接《深圳市国有建设用地短期租赁管理办法》（深规划资源规（2021）7号，以下简称《市短期租赁办法》）的基础上，结合前海实际进行了调整；长期租赁在《深圳市前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法（试行）》（深前海规（2019）6号，以下简称《办法》）基础上，根据前海当前实际和发展导向进行修订完善。
（二）关于适用范围
为防止土地租赁利用无序、影响后续土地供应和开发建设，需要明确不同方式的适用范围，特别是使用期限较短的短期租赁,应严格控制相应准入范围。
短期租赁用途以急需的公共服务设施为主。经调研，前海目前对短期的电动车充电换站等交通设施和混凝土搅拌站等公用设施存在急迫需求。因此，参考《市短期租赁办法》，将社会投资主体组织实施的急需公共服务设施纳入短期租赁范围。同时，考虑到市前海管理
土地储备管理办法局组织实施的急需公共服务设施已不适用临时用地，因此将此类设施也纳入短期租赁范围。
长期租赁用途按规划用途细化表述。根据前海合作区已开展的长期租赁项目用途、未来发展及风险管控需求，明确长期租赁用途仅限于市前海管理局组织并由局属全资企业实施的基础设施类、公共配套类和产业扶持类项目，并参考《深圳市城市规划标准与导则》（2022版）将《办法》关于用途的导向性表述细化为具体规划用途类型，同时明确不得用于住宅、商务公寓等居住性质项目，进一步规范明晰了长期租赁的用途范围。
（三）关于办理程序
短期租赁办理程序参照《市短期租赁办法》，结合前海实际进行了细化调整，具体按照“项目可行性论证一筛选项目实施主体一用地申请一受理审批一方案公示一合同签订”的程序办理。在项目可行性论证、筛选项目实施主体环节，具体由市前海管理局内相关行业主管部门负责；用地申请受理、审批、方案公示及合同签订等环节，具体由市前海管理局内规划土地管理部门负责。
长期租赁办理程序在《办法》规定基础上增加了编制项目建设方案环节，明确短期规划设计条件，形成“编制项目建设方案f列入年度计划一制定租赁方案一办理有关手续”的程序机制，并进一步完善了土地租赁方案内容，明确将规划设计条件、生态环境保护纳入租赁方案。
（四）关于使用期限
短期租赁期限不得超过五年。考虑到国民经济与社会发展规划、城市近期建设规划等期限为五年，短期租赁不能影响各层次规划和计划的实施，《办法》明确短期租赁期限不得超过五年，与长期租赁下限相衔接，并且不得续租。
长期租赁上限延长至二十年，允许首次租赁不足二十年的用地到期收回后承租人通过租房等方式继续使用。根据《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》（深府规（2018）11号），长期租赁期限上限延长至20年。同时，《条例》规定可以签订租期五年以上二十年以下土地租赁合同。因此《办法》明确长期租赁期限“最短不少于五年，最长不超过二十年:据调研，目前已有部分即将到期的长期租赁项目提出了继续使用的意愿，《办法》提出在期限届满土地连同地上建（构）筑物由市前海管理局无偿收回后，指定机
构办理用地续期手续和管理承接相关物业，承租人与指定机构签订房屋或场地设施租赁合同以继续使用，但首次用地及续期累计期限不得超过二十年。
（五）关于地价计收规则
短期租赁、长期租赁均按照《深圳市地价测算规则》计收地价。同时，结合前海合作区实际，为发挥土地租赁区别于出让方式的灵活性，《办法》允许长期租赁租金可以逐年缴纳，缴纳方式和时间在土地租赁方案及土地租赁公告中明确，有利于降低企业用地的资金门槛，吸引发展前景好、资金实力暂时不足的新兴产业企业，促使企业将更多资金投入业务经营，更好服务前海产业发展。
（六）关于土地权利和产权登记
短期租赁土地及地上建（构）筑物不予办理不动产登记，不得转让、转租或抵押。短期租赁主要是提供急需的公共服务，期限短、用途管控严且以自用为主，有必要明确不得流转和办理产权登记。
长期租赁土地及地上建（构）筑物不予办理不动产登记，不得转让、转租或抵押。由于长
期租赁用途仅限于市前海管理局组织、具有公共配套或产业扶持性的项目，适用范围特定、规模非常有限，不具备转让、转租或抵押的条件，因此也不予办理不动产登记。
（七）关于土地收回和到期处置
土地租赁到期土地和建（构）筑物的处置。到期后原则上土地应由市前海管理局无偿收回，纳入储备土地管理。对于个别长期租赁项目可能存在超过20年期限的需求，《办法》明确只有符合远期城市规划的长期租赁用地，可以申请转为出让。对于到期的地上建（构）筑物，原则上应由承租人自行拆除。
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