锦州市人民政府关于进一步加强和规范房地产开发管理秩序的实施意见（试行）
制定机关
公布日期
2019.07.13
施行日期
2019.07.13
文号
锦政发〔2019〕26号
主题类别
房地产市场监管
土地储备管理办法效力等级
地方规范性文件
时效性
现行有效
正文：
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  锦州市人民政府关于进一步加强和规范房地产开发管理秩序的实施意见（试行）
  锦政发〔2019〕26号
  各县（市）区人民政府（管委会），市政府有关部门，市直有关单位：
  针对我市房地产开发中存在的问题，为回应人民众的要求，进一步加强房地产开发全过程监管，严厉打击和有效遏制房地产市场违法违规行为，切实维护和保障消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康有序发展,根据有关法律法规和政策规定，结合我市实际，现提出如下实施意见。
  一、加强房地产项目的用地管理
  市土地储备中心要会同古塔、凌河、太和区政府和松山新区管委会〔以下简称相关区政府（管委会）〕进一步规范拟收储的商住项目用地的前期土地开发整理工作，禁止企业或个人通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。同时，继续加大对已收储土地的工作力度，积极盘活存量房地产项目用地。市自然资源局要会同市土地储备中心、相关区政府（管委会）统筹安排好年度房地产开发用地供应计划，调整优化土地供应结构，合理控制土地供应规模时序。年度房地产开发用地供应计划需经市土地交易管理委员会同意、并提交辽宁省自然资源厅备案后，由市土地储备中心会同相关区政府（管委会）按计划配合市自然资源局组织实施，并将各区政府（管委会）年度用地供应计划执行
情况纳入市绩效考评范围。对于未列入年度用地供应计划的房地产用地项目，原则上不予供应。确需供应的项目，由市土地储备中心会同相关区政府（管委会）报请市土地交易管理委员会同意后，由市自然资源局组织供应。房地产开发用地要实行“净地”出让。土地出让前，市土地储备中心要会同市自然资源局等部门和相关区政府（管委会）对拟出让地块依法进行土地调查和确权登记，并对原有证照进行注销，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷，并达到出让条件。相关区政府（管委会）或市土地储备中心要严格执行建设项目用地现场交地制度。房地产项目用地公开竞价出让保证金比例不低于出让底价的60%，企业竞得土地后，应在10个工作日内签订合同，签订合同后30日内缴清全部成交价款，180日内开工建设。市自然资源局要建立和完善国有建设用地批后公示制度、建设项目用地开（竣）工申报制度、国有建设用地批后动态巡查制度，严格落实《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）等有关规定，加大闲置土地处置力度，提高土地利用率。
  二、突出规划的刚性约束
  市自然资源局要严格执行房地产开发项目规划设计方案审查和市规划委员会审议决策制度。
凡经市规划委员会审议批准的项目应严格执行，原则上不得调整，确需调整的，经市规划委员会同意后可调整一次。因上位规划调整或其他重大项目建设需要，确需再次调整的，须经市规划委员会和市政府常务会议同意后方可进行再次调整。
  市自然资源局要加强建设工程规划验线管理工作，规范验线程序。房地产开发项目主体工程开工前，建设单位须向市自然资源局提出验线申请。市自然资源局委托有资质的单位进行放线，并对房地产开发项目的放线、验线进行监督管理，确保项目建设符合规划要求。
  市自然资源局对拟批准的房地产开发项目，要加强相关公共服务配套设施的落实。强化供电、供暖、燃气、给水、通信、排水（雨排、污排）等管网综合规划。开发建设单位必须依据规划进行施工设计，并向市自然资源局申请发放《建设工程规划许可证》，未取得建筑工程施工许可不得进行包括地下管网在内的任何施工。同时，要依据城市彩等专项规划，加强对建设项目的平面布局、立面效果、建筑彩等方面的审核，保障每个项目与区域环境相协调。
  市自然资源局应将经批准后的规划设计方案发送至执法监察机构，执法监察机构应加大力度，坚决查处超面积建设、建筑物位移、改变用地性质和建筑物使用用途等擅自改变规划
的行为，并依法处理项目内配套服务设施和市政基础设施不到位等方面的问题。
  三、强化对建设项目的批后监管
  开发建设单位必须严格按照房地产开发项目规划条件和建设条件意见书的要求进行规划设计、制订开发建设方案，不得擅自调整内容、降低标准。市自然资源局在进行建设用地规划许可、建设工程规划许可及国有土地使用许可时，要严格核查规划、建设条件，对未按照规划条件建设的行为及时严肃查处。市审批局在进行建筑工程施工许可、房地产开发经营许可、商品房预售许可时，要严格核查建设条件。施工图审查机构要严格按照批准的规划设计方案要求进行设计图纸审查，确保满足国家法律、法规和标准及地方有关法规文件，保证房地产开发项目住宅、配套公共服务设施、市政基础设施、公共消防设施等符合相关要求。
  四、严格建设工程质量安全管理
  市住房城乡建设局要建立健全质量安全监督管理体系，落实工程五方责任主体相应质量安全管理责任，完善工程质量追责赔偿机制，要加强在建房地产开发项目施工现场质量安全监管。同时，将小区基础设施工程按照住宅建设工程模式纳入工程监理和质量安全监督。
  五、强化建设工程的监理监督
  各级住房城乡建设局要进一步规范建设工程监理行为，充分发挥监理的监督作用。要建立健全监理的信息管理，监理公司和项目监理部应完善档案管理制度,推进全过程工程咨询服务。工程监理单位在实施监理过程中，发现存在质量安全事故隐患的，应当要求施工单位整改;情况严重的，应当要求施工单位暂时停止施工，并及时通报开发建设单位。施工单位拒不整改或者不停止施工的，工程监理单位应当及时向各级住房城乡建设局等管理部门报告。在工程出现质量和安全事故隐患未及时处理与未及时报告，造成工程出现质量和安全事故的，由各级建设行政主管部门对监理单位按《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）、《建设工程安全生产管理条例》（中华人民共和国国务院令第393号）的规定进行处理。
  六、严格商品房交付使用条件
  未经竣工验收合格的商住项目，不得交付使用，相关部门不得开通供电、供水、供气、供热等。禁止开发企业代收应该由政府相关部门收取的各项专用资金。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。住宅专项
维修资金由市住宅维修基金管理中心收取，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的业主，开发建设单位不得将房屋交付购房者。没达到商品房交付条件交付使用的，由相关区政府（管委会）住房城乡建设部门依法查处，并通过媒体向社会曝光。未按商品房买卖合同约定逾期交房的，开发企业应该按照商品房买卖合同约定承担违约责任。
  七、严格规范商品房（预）销售管理
  加强商品房预售管理。市审批局要严把新建商品房预售许可条件，期房准予预售的限制性条件为楼房主体封顶、土地无抵押，且符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等的相关规定，鼓励推行现房销售，在预售方案中应明确预售价格及变动幅度。未进行房产预测绘、未提供拟售商品房精确位置和面积，未按要求配售配租车库（位）的不予受理预售许可。未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业和从事商品房销售代理的房地产经纪机构严禁预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用，不得参加任何展销活动，不得发布商品房预售广告。
  严格执行商品房销售明码标价制度。房地产经营者在销售商品房时应五证齐全，并在销售
现场的醒目位置设立公示区域，公示营业执照、资质证书和“五证”。要按照《商品房销售明码标价规定》（发改价格〔2011〕548号）的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。房地产经营者销售出的商品房应同步进行网签备案，保证购房者及时办理不动产登记证。
  完善房屋交易资金监管机制。市自然资源服务中心（市不动产登记中心）要建立商品房预售资金监管系统，实现商品房预售资金监管全覆盖，确保交易资金安全，防范资金挪用、楼盘烂尾、拖欠工程款等，保护购房者权益。优化预售监管资金核拨流程，留足保证工程竣工交付所需资金。积极推行存量房（二手房）交易资金监管，确保房屋和交易资金按照约定安全交付，对在建设行政主管部门备案的房地产中介机构未办理二手房交易资金监管的，不予办理备案、交易和转移登记手续，切实防范虚假房源、交易欺诈、资金挪用、非法首付贷和过桥贷等。
  八、加强中介机构的监督管理
  市自然资源局要加强对测绘中介机构特别是承担规划放线业务中介机构的监督和管理，提高土地勘测定界成果质量，确保建设用地审批位置与实际建设位置一致。要加强土地和房地产的测绘行为监管，规范服务收费标准，坚决打击和严厉查处测绘企业垄断经营和乱收费行为。市住房城乡建设局要全面落实房地产中介机构备案和中介人员实名登记制度，支持和鼓励守法诚信经营，严厉打击“黑中介”和违规代办不动产登记证的行为。市自然资源服务中心（市不动产登记中心）要完善二手房交易网签制度，通过网签系统，全面掌握市场状况，防范违规行为，落实调控政策，控制交易节奏，提高服务效率。
  九、强化房地产行业信用体系建设
  市发展改革委、各区政府（管委会）、市自然资源局、市市场监管局、市住房城乡建设局、市审批局、市委市政府信访局、市司法局、市文化旅游广电局、市自然资源服务中心（市不动产登记中心）等相关部门相互配合，分工协作，建立健全房地产开发信用体系。建立信用评价结果与市场准入、资质管理、预售资金监管、评先评优等审批审核事项的关联管理机制，共享信用评价结果，联合惩戒严重失信的市场主体。对于列入“黑名单”的违法开发企业在建项目结束后，根据《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国住房
和城乡建设部令第24号）、《建设部关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》（建住房〔2002〕44号）等的相关规定，投资项目审批部门不予核准新项目，注销其开发资质；对违法开发企业的法定代表人、控股股东、实际控制人和直接责任人，采取禁止参与土地招拍挂和房地产开发经营活动等惩戒措施。
  十、严厉查处各类违法违规行为
  涉及房地产管理的各相关职能部门要全面加大现场巡查执法力度，按照有案必查、查必有果、违法必究、信息公开的原则，及时查处房地产开发建设过程中的违法违规行为。相关区政府（管委会）要充分发挥统筹协调的职能作用，切实担负起属地责任，协助各职能部门推进违法违规案件查处到位。市相关职能部门要建立房地产领域违法案件查处专项报告制度，及时向市政府报告。
  市、区执法机构负责房地产开发建设等行为的监管。从严查处未取得开发经营许可、施工许可违法开工建设，未实行监理或办理质量监督手续违法开工建设，未按审查合格的施工图施工，未经建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体对房屋建筑工程验收合格或未达到其他交付条件交付使用，未取得预售许可违规售房，承诺房地产项目售后包租、定期
高额返还租金或到一定年限后以回购方式诱导公众购买，中介机构代理销售不符合销售条件的商品房等违法违规行为。
  市场监督管理部门负责对未取得营业执照，擅自销售商品房的企业进行监管；负责对未依法取得国有土地使用权、预售许可证，房地产权利受到限制、权属有争议等情况发布广告的，或在房地产广告中含有升值、投资回报、误导宣传等内容的违法违规行为进行查处。
  市、区公安部门负责从严查处未取得国有土地使用许可手续，擅自以内部认购、发放VIP卡等形式，、融资、民间借贷、吸收社会公众资金进行房地产开发的违法违规行为。
  市、区自然资源部门负责房地产建设项目用地和规划的监管。从严查处未取得国有土地使用许可擅自开工建设、擅自改变土地用途、闲置浪费土地等违法违规行为；未按批准的规划、建筑设计方案、擅自调整规划条件进行建设等违法违规行为。对于超出原规划面积的商品房，将依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，限期予以拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入并处以。没收或移交财政部门进行处理，由于违反规划引起的相关问题由开发建设单位负责解决。