四川大学锦城学院期末考试试题（A卷）（闭卷）
考试时间：120分钟
    ( 2012-2013学年第二学期)
课程号:                课程名称：房地产开发与管理      任课教师：      成绩：
适用专业年级： 2010级      学生人数:      印题份数:        学号:        姓名：
考 试 须 知
四川大学锦城学院学生参加由学校组织或由学校承办的各级各类考试,必须严格执行《四川大学锦城学院考试工作管理办法》和《四川大学锦城学院考场规则》。有考试违纪作弊行为的，一律按照《四川大学锦城学院学生考试违纪作弊处罚条例》进行处理。
四川大学锦城学院各级各类考试的监考人员，必须严格执行《四川大学锦城学院考试工作管理办法》、《四川大学锦城学院考场规则》和《四川大学锦城学院监考人员职责》。有违反学校有关规定的，严格按照《四川大学锦城学院教学事故认定及处理办法》进行处理。
一、单项选择题 (每小题2分，共30分，错选、少选、多选或未选均无分)
1.房地产是一种特殊的商品，（ C  ）是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。
  A．专业性          B．各异性          C．不可移动性      D．适应性
2.一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一下程序排列正确的是（ B  ）。
①规划设计与方案报批 ②投资机会寻 ③可行性研究 ④获取土地使用权证 ⑤投资机会筛选 ⑥施工建设与竣工验收 ⑦市场营销和物业管理 ⑧签署合作协议
  A．②⑤④③①⑥⑧⑦                          B．②⑤③④①⑧⑥⑦
  C．②④⑤③①⑧⑥⑦                          D．②③⑤④①⑧⑥⑦
3.某小区规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋6层住宅楼(各层建筑面积均为600平方米)，该小区容积率为( B )。
  A.1．25          B．1．44            C．1．50          D．0．24
4．下列不属于一级土地市场的行为是（ C ）。
A.通过划拨的方式获得一块工业用地            B.通过拍卖获得市中心的一块商业用地
C.由于开发资金短缺,A卖出名下一宗商业地产给 D.从土地挂牌交易市场获得一块住宅用地
5．根据开发项目的特点，开发商在主要通过（  C ）方式获得土地使用权的同时，也可以通过（  ）方式，获得公益性或部分公益性项目的土地使用权。
  A．有偿出让；有偿转让                      B．行政划拨；有偿出让
  C．有偿出让；行政划拨                      D．行政划拨；有偿转让
6.房地产市场的运行环境中，（ B　）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
  A.国际环境                                B.政治环境
  C.经济环境                                D.金融环境
7.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（ B　）。
  A.9%                                    B.12% 
  C.15％                                  D.20％
8.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ B　）。
  A.减少                                    B.增加
  C.不变                                    D.同步递减
9．需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ B  ）
  A.第一阶段                                B.第二阶段
  C.第三阶段                                D.第四阶段
10.（ B  ）是市场营销活动的出发点。
  A.市场定位                                B.市场调查
  C.市场细分                                D.市场分析
11．（ B  ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
  A.市场供求风险                            B.通货膨胀风险
  C.利率风险                                D.或然损失风险
12．当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ B  ）。
  A.名义利率大于实际利率                    B.实际利率大于名义利率
  C.名义利率等于实际利率                    D.实际利率小于名义利率
13.投资估算的精确度为±10％，该阶段为（ C）。
  A.投资机会研究                            B.初步可行性研究
  C.详细可行性研究                          D.项目的评估和决策
14.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（B ）构成。
  A.基础设施建设费　                        B.城市建设配套费
  C.公共配套设施建设费                      D.不可预见费
15．要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况的分析方法是（ B　）。
  A.风险分析                              B.敏感性分析
  C.概率分析                              D.盈亏平衡分析
二、多项选择题（共5题，每题4分，共20分，每题至少有两个选项，错选、少选、多选或未选均无分）
1.按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以（ ABC  ）方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。
  A.招标      B.拍卖      C.挂牌      D.划拨      E.协议
2.在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（ ABCD　）。
  A.土地供给的变化                          B.原用于其他方面资金的介入
  C.未来预期收益变化                        D.政府税收政策的影响
  E.获得金融机构融资的难易程度
3.四川大学锦城学院学费根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（ DE　）。
  A.第一阶段                                B.第二阶段初期
  C.第二阶段后期                            D.第三阶段
  E.第四阶段
4.房地产投资项目经济评价指标体系中，属于动态评价指标的有（AB  ）
  A.财务净现值                              B.财务内部收益率
  C.投资回收期                              D.资产负债率
  E.资本金利润率
5．对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（ABDE　）。
  A.土地费用                                B.建筑安装工程费用
  C.空置率                                  D.开发期与租售期         
  E.租售价格
三、简答题（共2题，每题5分，共10分）
1.按照不同计价方式划分的合同形式及不同合同形式下开发商及承包商各自承担的风险？
我国现行的《建设工程施工合同（示范文本）》把承包价格的确定方式分为三种：固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同。（1分）
固定价格合同
合同双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。根据风险范围的不同，固定价格合同有固定总价合同和固定单价合同两种。（1分）
固定总价合同，承包商承担全部风险，固定单价合同，承包商承担价格风险，业主承担工程量风险。（1分）
成本加酬金合同
业主承担全部风险。（1分）
可调价格合同
可调价格合同是指在约定的合同价格基础上，如果在合同执行过程中，由于通货膨胀而使使用的工料成本增加，可根据合同约定的调价方法对合同价格进行相应的调整。发包人须承担通货膨胀引起的不可预见费用增加的风险。（1分）
2.房地产投资的系统风险和个别风险有哪些？
系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策性风险、政治风险、或然损失风险。（每个0.35分）
个别风险包括收益现金流风险、未来经营费用的风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。（每个0.35分）
4、计算题（共3题，第一题15分，第二题15分，第三题10分，共40分）
1.某家庭以5000元/平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，该家庭在按月等额还款5年后并于第5年年末一次性提前还贷了8万元，问从第6年开始，该家庭每月还应向银行还多少钱？（15分）
答：（1）已知：元（1分），
              元，（1分）
              （1分）
        （2）正常情况下抵押贷款的月还款额为:
          =2099.68元（5分）
        （3）第6年年初一次偿还本金8万元后，在第6到第15年内减少的月还款额为：
          =888.16元（5分）
        （4）从第6年开始的抵押贷款余额还款额为
                            2099.68-888.16=1211.52元（2分）
2.某房增开发商以5000万元的价格获得宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权,建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14层,1至4层建筑面积均相等,5至14层为塔楼(均为标准层),建造成本为3500元每平方米,专业人员费用为建造成本预算的8%,行政性收费等其他费用为460万元,管理费为土地成本,建造成本,专业人员费用和其他费用之和的3.5%,市场推广费,销售代理费和销售税费分别是为销售收入的0.5%,3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/平方米.项目开发周期为3年,建设期为2年,地价于开始一次投入, 建造成本,专业人员费用,其他费用和管理费在建设期内均匀投入,年贷款利率为12%,按季度计息,融资费用贷款利息的10%.问项目总建筑面积,标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?（15分）
解：（1）项目总开发价值：
①项目建筑面积为：4000×5.5=22000（平方米）（1分）
②标准层每层建筑面积为：（22000－4000×60％×4）／10＝1240（平方米）（1分）
③项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元）（1分）
④销售税费：26400×6.5％＝1716（万元）（1分）
⑤项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元）（1分）
（２）项目总开发成本
①土地成本：5000万元
②建造成本：22000×3500＝7700（万元）（1分）
③专业人员费用：7700×8％＝616（万元）（1分）
④其他费用：460万元。（1分）
⑤管理费：（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（万元）（1分）
⑥财务费用：
土地费用利息：
建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：
融资费用：（2128.80+1161.98）×10%=329.08（万元）（1分）
财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元）（1分）
⑦市场推广及销售代理费用：26400×（0.5%+3.0%）=924(万元)（1分）
⑧项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(万元)（1分）
（3）开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元）（1分）
（4）成本利润率：5881.98÷18802.02×100%=31.28%（1分）
3.某新建项目，建设期为3年，分年均衡进行贷款，第一年贷款300万元，第二年贷款600万元，第三年贷款400万元，年利率为12%，计算建设期贷款利息。（10分）
答： (3分)
(3分)
143.06(3分)
P=18+74.16+143.06=235.22万元（1分）